《江蘇省物業管理條例》關鍵維護保養小區業主和物業管理企業的合法權利，改進廣大群眾的日常生活和辦公環境，依據相關法律法規，融合省具體而制訂，內容包含和圍繞全部物業管理全過程，集中體現了重視小區業主的自主權和決定權。

江蘇物業管理服務條例全文與講解

【發文字號】：江蘇人大常委公示第二號
【實行時間】：20180501
【信息內容來源于】：江蘇省人大以及政協常委會

文件目錄

• 第一章 總 則
• 第二章 物業管理服務地區
• 第三章 小區業主、業主委員會與業委會
• 第四章 前期物業管理方法
• 第五章 物業管理
• 第六章 物業管理的應用和維護保養
• 第七章 法律依據
• 第八章 附錄
• 政策措施
• 有關話題討論

第一章　總 則

第一條 為了更好地標準物業管理服務主題活動，維護保養物業管理服務多方的合法權利，構建優良的定居和辦公環境，推動文明小區基本建設，依據《中華人民共和國物權法》、國務院辦公廳《物業管理條例》等法律法規、行政規章，融合省內具體，制訂本規章。

第二條 本規章適用省內行政區內物業管理的應用、維護保養、服務項目以及監管主題活動。 本規章所稱物業管理服務，就是指小區業主根據聘用物業管理企業或是小區業主自主對物業管理服務地區內的房屋建筑、建筑物及配套設施的設施和有關場所開展檢修、保養、管理方法，維護保養清潔衛生和有關紀律的主題活動。

第三條 縣級以上地區市人民政府理應將物業管理列入服務業建設規劃、社會治理和小區體系管理，制訂、貫徹落實政策扶持，緩解物業管理企業壓力；創建和健全系統化、社會性、社會化的物業管理服務體制，激勵選用新技術應用、新方式，提升 物業管理服務和服務質量。 社區服務中心（城鎮市人民政府）實際承擔本管轄區內物業管理服務工作中的具體指導、幫助和監管，融洽物業管理服務與社區治理、社區便民服務的關聯，融洽施工單位與前期物業服務項目企業、小區業主與物業管理企業的關聯。小區居（村）民聯合會理應給予幫助和相互配合。

第四條 縣級以上地區市人民政府住房和城鄉基本建設或是房地產行政部門主管機構（下稱物業管理服務行政部門主管機構）承擔主管機關內物業管理服務主題活動的監管工作中。 縣級以上地區市人民政府別的相關部門，依照分別崗位職責，承擔物業管理服務主題活動的相關監管工作中。

第五條 縣級以上地區市人民政府物業管理服務行政部門主管機構理應提升對社區服務中心（城鎮市人民政府） 物業管理服務工作員和業委會組員的學習培訓，提升 物業管理服務水準，所需經費預算納入平級市人民政府部門預算。 對在物業管理中獲得豐碩成果或是得到省部級之上物業管理服務光榮稱號的物業管理企業，縣級以上地區市人民政府物業管理服務行政部門主管機構理應給與嘉獎、獎賞。

第六條 物業管理產業協會理應提升領域自我約束管理方法，標準從事個人行為，推動誠信為本，提升物業管理企業從業者學習培訓，提升 物業管理水準，維護保養物業管理企業的合法權利。

第二章　物業管理服務地區

第七條 物業管理服務地區的區劃以有益于執行物業管理服務為標準，綜合性考慮到規劃條件、房屋建筑經營規模、同用設施、小區業主總數、當然界線、小區合理布局、社會治理等要素明確。 整體規劃行政部門主管機構在核查保障房建設工程項目方案設計時，理應征求物業管理所在城市的縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構對物業管理服務區域規劃的建議。 施工單位理應依據物業管理土地施工許可證明確的紅線圖范疇，融合物業管理的同用設施、社會治理等要素劃分物業管理服務地區。物業管理的服務設施機器設備同用的，理應劃分為一個物業管理服務地區；服務設施機器設備可以切分、單獨應用的，能夠 劃分為不一樣的物業管理服務地區。

第八條 新創建物業管理售賣前，施工單位理應將劃分的物業管理服務地區向物業管理所在城市的縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構辦理備案，并將經辦理備案的物業管理服務地區在房產買賣合同書中明確。 已劃分物業管理服務地區并執行物業管理服務但并未向物業管理服務行政部門主管機構辦理備案的，由物業管理企業向物業管理所在城市的縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構辦理備案。 已交付使用但并未區劃物業管理服務地區的，由縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構會與社區服務中心（城鎮市人民政府）征詢有關小區業主建議后明確物業管理服務地區。

第九條 縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構理應創建物業管理服務地區檔案資料。 物業管理服務地區檔案資料理應注明物業管理服務地區的所在位置、四至界線、房屋建筑占地面積、特有一部分總數、小區業主現有一部分關鍵狀況、施工單位及其別的必須注明的事宜。

第三章　小區業主、業主委員會與業委會

第十條 房子的使用權人為因素小區業主。 小區業主理應按照法律法規、政策法規和管理方法通信規約履行支配權，主動執行法律規定和承諾的責任。

第十一條 一個物業管理服務地區創立一個業主委員會。 業主委員會由物業管理服務地區內全體人員小區業主構成。物業管理服務地區內小區業主總數較少且經全體人員小區業主一致同意，決策不創立業主委員會的，由小區業主一同執行業主委員會、業委會的崗位職責。

第十二條 小區業主總戶數超出三百戶的，能夠 創立小區業主代表大會，執行業主委員會的崗位職責。

第十三條 合乎以下標準之一的，理應舉辦初次業主委員會或是小區業主代表大會（下列通稱業主委員會）大會： （一） 物業管理服務地區內房屋出售信息并交付的總建筑面積做到百分之五十之上的； （二） 物業管理服務地區內小區業主已搬入總戶數的占比做到百分之五十之上的。

第十四條 物業管理服務地區內已交貨的特有一部分總面積超出房屋建筑占地面積百分之五十時，施工單位理應依照物業管理所在城市的社區服務中心（城鎮市人民政府）的規定，申報以下籌劃初次業主委員會大會需要的文檔材料： （一）物業管理服務地區證實； （二）房子及房屋建筑總面積清冊； （三）小區業主名單； （四）工程建筑整體規劃建筑平面圖； （五）交付同用設施的證實； （六）物業管理用地配備證實； （七）別的相關的文檔材料。

第十五條 合乎創立業主委員會標準的，社區服務中心（城鎮市人民政府）理應在接到施工單位或是十人之上的小區業主公布聯名鞋明確提出籌劃業主委員會申請書后六十日內，機構創立初次業主委員會主席團。 籌劃舉辦初次業主委員會大會所需花費由施工單位擔負。

第十六條 初次業主委員會主席團由小區業主、施工單位、社區服務中心（城鎮市人民政府）、小區居（村）民聯合會等派員構成。主席團中的小區業主組員由社區服務中心（城鎮市人民政府）機構小區業主強烈推薦造成。 主席團總數理應為五至十一人的奇數，在其中小區業主組員理應不少于主席團總數的百分之六十。主席團小組長由社區服務中心（城鎮市人民政府）特定工作人員出任。 主席團理應自創立之日起七日內，將人員名單在物業管理服務地區內明顯部位開展公示公告。小區業主對籌劃組員有質疑的，由社區服務中心（城鎮市人民政府）融洽處理。

第十七條 初次業主委員會主席團執行以下崗位職責： （一）明確初次業主委員會大會舉辦的時間、地址和內容； （二）制訂管理方法通信規約、業主委員會會議制度、業委會工作細則議案； （三）確定小區業主真實身份，明確小區業主在初次業主委員會大會上的選舉權數； （四）明確提出第一屆業委會委員會侯選人標準、名冊和選舉辦法； （五）依規明確初次業主委員會大會決議標準； （六）舉辦初次業主委員會大會的別的準備工作。 對前述要求的內容，主席團理應在初次業主委員會大會舉辦十五日前，在物業管理服務地區內明顯部位公示，并以書面形式告知全體人員小區業主。小區業主對小區業主真實身份和選舉權等數提出質疑的，主席團理應給予核查并告之異議人核查結果。 主席團理應自創立之日起九十日內機構舉辦初次業主委員會大會。

第十八條 業主委員會大會分成按時大會和臨時性大會。 業主委員會按時大會理應依照業主委員會會議制度的要求舉辦。經特有一部分占房屋建筑占地面積百分之二十之上且占總人數百分之二十之上的小區業主建議，業委會理應機構舉辦業主委員會臨時性大會。

第十九條 舉辦業主委員會大會，理應于大會舉辦十五日前通告全體人員小區業主。舉辦居民小區的業主委員會大會，理應另外告之小區居（村）民聯合會。業委會理應搞好業主委員會會議紀要，并妥當儲存。

第二十條 小區業主能夠 授權委托別人參與業主委員會大會。小區業主授權委托家庭主要成員之外的人參與業主委員會大會的，理應出示書面形式委任書，注明委托授權、授權委托管理權限及限期。

第二十一條 業委會由業主委員會大會大選造成。業委會委員會理應由熱情公益慈善、責任感強、具備一定組織協調能力的小區業主出任。小區業主有毀壞房子載重構造、違反規定構建、毀壞房子容貌、私改物業管理應用特性、無端欠交物業管理附加費或是重點維修資金、違反規定房子出租等違背法律法規、政策法規和管理方法通信規約的情況且未糾正的，不可出任業委會委員會；出任業委會委員會后發生以上情況的，理應依照業主委員會明確的標準給予免去。 業委會由五至十一人的奇數委員會構成，各屆任職期三至五年，委員會能夠 連任，實際總數、任職期由業主委員會會議制度明確。業委會負責人、辦公室副主任在業委會委員會中推舉造成。 業委會是不是推行差額選舉及其推行差額選舉的差額比例由業主委員會會議制度明確。 業委會推行差額選舉的，未入選業委會委員會且得票數做到法律規定投票數的侯選人，能夠 依照支持率次序入選業委會候補委員，并在業委會委員會出缺時先后替補。候補委員總數由業主委員會會議制度明確，但數最多不可超出業委會委員會數量的百分之五十。候補委員能夠 出席業委會大會，不具備表決權。

第二十二條 業委會理應自大選造成之日起三十日內，持下列材料向物業管理所在城市的縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構和社區服務中心（城鎮老百姓政府部門）辦理備案： （一）業委會辦理備案申請報告； （二）業委會委員會名冊； （三）業主委員會會議制度和管理方法通信規約； （四）業主委員會會議紀要； （五）別的理應出示的原材料。

第二十三條 依規創立的業委會，以其大選造成之日為創立日期。 業主委員會會議制度和管理方法通信規約自業主委員會決議根據之日起起效。

第二十四條 業主委員會、業委會理應依規做好本職工作，不可做出與物業管理服務不相干的決策，不可從業與物業管理服務不相干的主題活動。 業主委員會、業委會做出的決策違背法律法規、政策法規的，縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構理應勒令其時限糾正或是撤消其決策，并通知全體人員小區業主。 業委會不可以一切正常開展工作的，物業管理所在城市的社區服務中心（城鎮市人民政府）理應機構舉辦業主委員會臨時性大會對業委會開展調節。

第二十五條 業主委員會和業委會日常工作中經費預算由全體人員小區業主擔負，能夠 從物業管理現有一部分、同用設施運營盈利中稅前列支，還可以由全體人員小區業主平攤。 經費預算的籌資、管理方法和應用及其業委會委員會的工作中補助由業主委員會會議制度實際要求。業委會理應半年在物業管理服務地區內明顯部位公示經費預算收入支出狀況，接納小區業主的監管。

第二十六條 業主委員會、業委會理應緊密配合相關主管機構，與小區居（村）民聯合會相互配合，一同搞好物業管理服務地區內與物業管理服務相關的社會發展管理方面。 在物業管理服務地區內，業主委員會、業委會理應緊密配合小區居（村）民聯合會依規執行基層民主管理方法崗位職責，適用小區居（村）民聯合會開展工作，并接納其具體指導和監管。小區居（村）民聯合會理應適用業主委員會、業委會開展工作。 居民小區的業主委員會、業委會做出的決策，理應書面形式告之小區居（村）民聯合會。

第二十七條 不具有創立業主委員會標準，或是具有創立標準但未創立業主委員會的居民小區，經物業管理所在城市的縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構或是社區服務中心（城鎮市人民政府）具體指導后仍不可以創立的，能夠 由社區服務中心（城鎮市人民政府）、小區居（村）民聯合會、社區便民服務組織 、施工單位、小區業主意味著等構成所屬物業管理服務地區內的物業管理服務聯合會，代行業主委員會和業委會崗位職責。 物業管理服務聯合會的工作人員構成，理應在所屬物業管理服務地區內明顯部位公示公告。

第二十八條 同一物業管理服務地區內有兩幢之上房子的，能夠 以幢、模塊為企業創立小區業主工作組。小區業主工作組由該幢、模塊的全體人員小區業主構成。 小區業主工作組理應執行以下崗位職責： （一）推舉小區業主意味著參加業主委員會大會； （二）決策本幢、模塊范疇內住房同用一部分、同用設施的檢修、保養、升級和更新改造； （三）決策本工作組范疇內的別的事宜。 小區業主工作組審議由該小區業主工作組造成的小區業主意味著主持人。小區業主工作組做好本職工作時不可違背業主委員會或是業主委員會受權的業委會做出的決策。小區業主工作組做好本職工作的程序流程，參考本物業管理服務地區業主委員會會議制度實行。

第二十九條 社區服務中心（城鎮市人民政府）理應創建物業管理服務分歧舉報協商、融洽物業管理緊急售后維修服務等社區便民服務組織 ，健全小區公共文化服務管理體系，為小區業主出示基本上服務項目。

第三十條 社區服務中心（城鎮市人民政府）理應創建由小區居（村）民聯合會、公安機關、業委會、物業管理企業等參與的聯席會議規章制度，融洽解決物業管理服務重特大事項。

第四章　前期物業管理方法

第三十一條 新創建住房物業管理推行前期物業管理方法。 在小區業主、業主委員會聘用物業管理企業以前，前期物業管理方法由施工單位承擔。施工單位理應與聘用的物業管理企業簽署書面形式的前期物業服務協議。 前期物業服務協議能夠 承諾限期；限期沒滿，業委會與物業管理企業簽署的物業管理合同生效的，前期物業服務項目終止合同。

第三十二條 住房物業管理的施工單位，理應根據公開招標的方法聘用物業管理企業。 投標者低于三個或是住房經營規模總建筑面積低于三萬平方的，經物業管理所在城市的縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構準許，能夠 選用協議書方法聘用物業管理企業。 施工單位理應出示前期物業管理方法開辦費，用以選購物業管理辦公用品等固資。所買財產歸全體人員小區業主全部，由物業管理企業應用。

第三十三條 施工單位與物業管理購房人簽署的買賣協議理應包括前期物業服務協議承諾的內容，或是另外簽署前期物業服務項目委托合同，對前期物業服務項目的內容給予承諾。

第三十四條 前期物業服務項目花費由物業管理購房人依照房產買賣合同書承諾的規范擔負，房產買賣合同書未承諾的，由施工單位擔負。 已完工但并未賣出或是并未交貨物業管理購房人的物業管理，物業管理花費由施工單位全額的擔負。

第三十五條 新創建住房物業管理服務地區內，施工單位理應依照不少于地下地上建筑面積千分之四的占比配備物業管理用地，小于一百平米的依照一百平米配備，并免費轉交。在其中，用以業委會審議主題活動用地的，理應依照配備物業管理用地的占比有效明確，一般依照總建筑面積二十至四十平米配備。 集中化基本建設的保障房還理應依照不少于建筑面積千分之三提升配備物業管理營業性用地，盈利用以填補物業管理附加費不夠。 配備物業管理用地、業委會審議主題活動用地、物業管理營業性用地的實際規范，由設區的市市人民政府制訂。

第三十六條 物業管理用地理應是路面之上的房子，由基本建設單位裝修，具有單獨、一切正常應用作用，相對性集中化分配在居民小區管理中心地區或是居民小區進出口周邊。物業管理用地設定在居民樓內的，理應具備單獨的安全通道。 物業管理用地不記入平攤公共總建筑面積，其使用權歸屬于全體人員小區業主。施工單位在申辦房屋產權初始登記時，理應標明物業管理用地并申請辦理備案。 物業管理用地不可交易和質押。

第三十七條 新創建住房物業管理服務地區內的供電、供電系統、氣路、供暖等終端產品用戶的單獨立戶計量檢定表或是終端產品用戶入戶口端口號之外的技術專業運營設施，理應符合我國標準規范和技術專業技術標準。 施工單位在機構工程驗收時，理應通告供電、供電系統、氣路、供暖等技術專業運營企業參與；在工程驗收達標后，理應將住房物業管理服務地區內技術專業運營設施轉交給技術專業運營企業部門管理。技術專業運營企業理應接受并擔負檢修、保養和升級的義務，相關花費由技術專業運營企業擔負，但二次供水設備的花費擔負，依照《江蘇省城鄉供水管理條例》相關要求實行。 本規章執行前基本建設的居民小區內的技術專業運營設施，業主委員會決策轉交給技術專業運營企業管理方法的，技術專業運營企業理應接受。實際實施細則由設區的市市人民政府制訂。 技術專業運營設施包含變（配）電、二次供水、天然氣變壓、供暖等設施及有關管道。

第三十八條 前期物業服務項目企業理應向小區業主出示物業管理服務指南，并能夠 接納施工單位的授權委托，幫助施工單位申請辦理住房物業管理交貨的相關實際事項。

第三十九條 施工單位理應依照相關法律法規要求和房產買賣合同書的承諾，交貨所有權確立、資料齊全、品質達標、作用完善、配套設施齊備的物業管理。 新創建居民小區理應具有下列標準： （一）工程建設工程驗收達標，獲得整體規劃、公安機關、消防安全、生態環境保護、人民防空等主管機構出示的認同或是準予應用文檔，并經基本建設行政部門主管機構辦理備案； （二）供電、排水管道、供電系統、氣路、供暖、通訊、公共性照明燈具、有線數字電視等市政工程公共設施機器設備依照設計規劃規定完工，供電、供電系統、氣路、供暖已安裝單獨的經計量檢定達標的計量檢定表具； （三）文化教育、郵局、醫療服務、文化藝術、體育文化、清潔衛生、社區便民服務及其人民防空等公共文化服務設備已依照設計規劃規定完工； （四）路面、綠化和物業管理用地等公共性服務設施依照設計規劃規定完工，并達到應用作用規定； （五）電梯轎廂、二次供水、髙壓供電系統、消防設備、高壓容器、監管智能安防等同用設施依規獲得應用合格證； （六）物業管理應用、維護保養和管理方法的有關資料齊全齊備； （七）法律法規、政策法規要求的別的標準。

第四十條 物業管理企業承攬物業管理時，理應對物業管理同用一部分、同用設施開展檢查。物業管理承接查驗理應遵照誠實信用原則、客觀性公平、責任明晰及其維護小區業主夫妻共同財產的標準。 當場檢查物業管理二十日前，施工單位理應向物業管理企業轉交以下材料： （一）完工建筑平面圖，單棟、構造、機器設備竣工資料，服務設施、地底管道網工程項目竣工資料等工程驗收材料； （二）設施的安裝、應用和維護保養、維護保養等技術文檔； （三）物業管理品質質保文檔和物業管理使用說明書文檔； （四）物業管理服務所必不可少的別的材料。 無法所有轉交前述所列材料的，施工單位理應列舉未轉交材料的詳盡明細并書面形式服務承諾補繳的實際期限。

第四十一條 物業管理企業理應自物業管理工作交接后三十日內，持以下文檔向物業管理所在城市的縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構申請辦理辦理備案辦理手續： （一）前期物業服務協議； （二）臨時性管理方法通信規約； （三）物業管理承接查驗協議書； （四）施工單位轉交材料明細； （五）檢查紀錄； （六）工作交接紀錄； （七）別的與承接查驗相關的文檔。 物業管理企業理應在辦理備案后將物業管理承接查驗狀況，在物業管理服務地區內明顯部位公示。

第四十二條 物業管理企業理應將承接查驗相關的文檔、材料和紀錄創建檔案資料，并妥當存放。 物業管理承接查驗檔案資料歸屬于全體人員小區業主全部。前期物業服務項目終止合同，業主委員會聘用新的物業管理企業的，被辭退的物業管理企業理應在前期物業服務項目終止合同之日起十日內，在業委會的監管確定下，向被聘用的物業管理企業轉交物業管理承接查驗檔案資料，或是向業委會轉交。

第五章　物業管理

第四十三條 從業物業管理的企業理應具備單獨的主體資格。

第四十四條 業委會理應與業主委員會聘用的物業管理企業簽署物業管理合同書。 物業管理企業理應自物業管理合同簽訂之日起三十日內，將物業管理合同書報物業管理所在城市的縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構、社區服務中心（城鎮市人民政府）辦理備案。

第四十五條 物業管理企業能夠 將物業管理服務地區內的重點服務項目業務流程授權委托給專業能力服務項目企業，但不可將該地區內的所有物業管理服務項目授權委托給別人。 電梯轎廂、消防安全、監管智能安防等涉及到人身安全、資金安全及其別的有特殊規定的設施，物業管理企業理應授權委托技術專業組織 開展檢修和保養。

第四十六條 物業管理企業理應依照物業管理合同書分派項目經理。拆換項目經理的，理應立即告之小區業主并在物業管理服務地區內明顯部位開展公示公告。 業委會經征詢小區業主建議，能夠 規定物業管理企業拆換項目經理；規定拆換項目經理的，物業管理企業理應立即拆換，并在物業管理服務地區內明顯部位開展公示公告。

第四十七條 物業管理企業理應依照物業管理合同書中有關安全防護的承諾，貫徹落實安全性預防措施，搞好物業管理服務地區內的安全防護工作中。物業管理企業未執行物業管理合同義務或是合同履行責任不符承諾，造成小區業主人身安全、資產遭受危害的，理應依規擔負相對應的法律依據。 物業管理服務地區內產生安全生產事故等緊急事件時，物業管理企業理應采用應急措施，立即向相關主管機構匯報，并幫助搞好援助工作中。 小區業主、物業管理應用人對人身安全、資金安全有獨特維護規定的，由小區業主、物業管理應用人和物業管理企業再行承諾。

第四十八條 小區業主理應依據物業管理合同書的承諾繳納物業管理花費。小區業主與物業管理應用人承諾由物業管理應用人繳納物業管理花費的，從其承諾，小區業主負連同繳納義務。 物業管理使用權產生遷移時，小區業主理應與物業管理企業付清物業管理花費。

第四十九條 物業管理收費標準理應區別不一樣物業管理的特性和特性，遵照有效、公布、服務水平和價錢相符合的標準明確，推行政府指導價和市場調節價。普通住房的前期物業服務項目收費標準推行政府指導價，業主委員會創立后，物業管理收費標準是不是推行政府指導價由業主委員會決策；非普通住房和普通住宅、達到一部分小區業主必須或是接納小區業主授權委托進行的特約服務等別的物業管理收費標準，推行市場調節價。實際物業管理收費標準，由被告方在物業管理合同書中承諾。 推行政府指導價的，價錢行政部門主管機構理應會與物業管理服務行政部門主管機構，綜合性考慮到物業管理平均可變成本、最低工資標準規范調節力度及其消費cpi指數變化狀況，制訂物業管理級別規范及其相對應的基價與波動力度，并向社會發展發布。價錢行政部門主管機構理應每三年內對物業管理級別規范及其相對應的基價與波動力度開展評定，并依據評定結果適度調節。 物業管理企業為小區業主或是物業管理應用人出示物業管理合同書承諾之外的重點服務項目的，其收費標準能夠 由彼此再行承諾。

第五十條 物業管理收費標準能夠 采用包干制或是酬勞制等方法，實際收費標準方法由物業管理合同書承諾。推行酬勞制收費標準方法的，物業管理企業理應依照要求對物業管理各類資產的收入支出建立臺賬，并接納業委會的審查。

第五十一條 物業管理收費標準理應實價，物業管理企業理應在物業管理服務地區內明顯部位，將服務項目內容、服務標準、收費標準新項目、收費標準等相關狀況屬實公示公告。 物業管理企業理應依照物業管理合同書的承諾按時將物業管理花費和運營設備盈利收入支出狀況、公共性水電氣平攤狀況屬實公示公告。 物業管理企業能夠 依據物業管理合同書應收物業管理花費，可是應收物業管理花費的限期最多不可超出一年。

第五十二條 物業管理企業理應按時發布同用場所、同用設施造成的供電、供電系統、氣路、供暖的使用量、價格、額度，并依照具體花費和物業管理合同書承諾的方法由全體人員小區業主平攤。沒有承諾或是承諾不確立的，依照小區業主特有一部分占房屋建筑占地面積的占比平攤。 小區業主或是業委會對發布的同用場所、同用設施造成的供電、供電系統、氣路、供暖花費的平攤狀況提出質疑的，物業管理企業理應回應。

第五十三條 物業管理服務地區內，供電、供電系統、氣路、供暖等技術專業運營企業理應依照終端用戶應用的計量檢定表明的數值向終端用戶扣除花費，不可轉嫁給室外管道或是別的設備的電力能源耗損和損害。終端用戶就是指接納供電、供電系統、氣路、供暖等服務項目的最后單獨立戶小區業主或是具體應用人。 物業管理企業接納技術專業運營企業授權委托代收費用的，不可向小區業主扣除服務費等附加花費，但能夠 依據承諾向技術專業運營企業扣除酬勞。

第五十四條 物業管理企業享有我國和省相關服務業要求的稅收優惠政策現行政策。物業管理企業代辦代征的各種花費，不計稅增值稅和企業企業所得稅。 居民小區內同用設施維護保養管理方法、保潔服務、園林綠化等物業管理全過程中的自來水、用電量、用氣價錢依照本地住戶應用價錢的規范實行，但洗車店、餐館等營業性自來水、用電量、用氣以外。

第五十五條 物業管理合同期限期滿三個月前，業委會理應機構舉辦業主委員會大會，決策聘用或是聘任物業管理企業，將決策書面形式告之物業管理企業、物業管理所在城市的縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構和社區服務中心（城鎮市人民政府），并在物業管理服務地區明顯部位公示。 物業管理企業決策不會再繼簽物業管理合同書的，理應在物業管理合同期限期滿三個月前書面形式告之業委會、物業管理所在城市的縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構和社區服務中心（城鎮市人民政府），并在物業管理服務地區內明顯部位公示。 業主委員會決策聘任的，業委會理應在物業管理合同期限期滿一個月前與物業管理企業繼簽物業管理合同書。

第五十六條 業主委員會決策辭退物業管理企業的，被辭退的物業管理企業理應依照要求申請辦理轉交辦理手續。被辭退的物業管理企業在申請辦理工作交接至退出物業管理服務地區前的期內內，理應保持一切正常的物業管理服務紀律，但物業管理合同書另有承諾的以外。 業主委員會決策聘用新的物業管理企業的，被辭退的物業管理企業理應在物業管理終止合同之日起十五日內，撤出物業管理服務地區，并向業委會或是在業委會的監管確定下與被聘用的物業管理企業執行以下工作交接責任： （一）轉交占有的物業管理同用一部分、由前期物業管理方法開辦費選購的物業管理辦公用品等固資； （二）轉交本規章第四十條第二款要求的相關資料； （三）轉交物業管理期內產生的物業管理和設施應用、維護保養、維護保養、定期檢驗等技術文檔，運作、維護保養、維護保養紀錄； （四）付清應收、代辦和預付款、代付款的相關花費； （五）法律法規、政策法規要求和物業管理合同書承諾的別的事宜。 物業管理合同期限期滿，業主委員會未做出聘用或是聘任決策，物業管理企業依照原合同書承諾再次出示服務項目的，原合同書權利與義務對彼此具備約束。在原合同書權利與義務持續期內，任何一方被告方明確提出解除合同的，理應提早三個月書面形式告之另一方被告方和物業管理所在城市的縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構、社區服務中心（城鎮市人民政府），并在物業管理服務地區內明顯部位公示。

第五十七條 物業管理所在城市的縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構、社區服務中心（城鎮市人民政府）理應提升對物業管理企業交接的管控。 被辭退的物業管理企業拒不退出物業管理服務地區的，物業管理所在城市的縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構理應勒令其時限退出，業委會能夠 依規提到起訴或是申請勞動仲裁。

第五十八條 物業管理服務行政部門主管機構理應依據物業管理企業基本上情況、執行物業管理合同書、突發事件處理和日常查驗等狀況，創建物業管理企業以及項目經理個人信用檔案資料，并向社會發展公布。

第五十九條 單個物業管理或是經營規模小的物業管理，經小區業主或是業主委員會決策，在物業管理所在城市的社區服務中心（城鎮市人民政府）的監管具體指導下，小區業主能夠 對物業管理執行自主管理方法。 小區業主自主管理方法的，理應對以下事宜作出決定： （一）自主管理方法的執行器、管理員； （二）自主管理方法的內容、規范、花費和限期； （三）聘用技術專業組織 的計劃方案； （四）別的相關自主管理方法的內容。 電梯轎廂、消防安全、監管智能安防等涉及到人身安全、資金安全及其別的有特殊規定的設施，理應授權委托技術專業組織 開展檢修和保養。

第六章　物業管理的應用和維護保養

第六十條 小區業主、物業管理應用人對物業管理的應用與維護保養，理應遵循法律法規、政策法規、管理方法通信規約的要求及業主委員會的決策，不可危害集體利益和別人合法權利。

第六十一條 物業管理服務地區內依照整體規劃基本建設的商業建筑和同用設備，不可私改主要用途。 平常綜合利用人民防空工程項目設備，不可危害其臨戰空防效率和緊急避災作用。

第六十二條 物業管理服務地區內整體規劃用以停車車輛的停車位、停車位，施工單位理應最先達到本地區內小區業主的泊車必須，其所屬由被告方根據售賣、附送或是租賃等方法承諾。 施工單位申請辦理商住樓房子預市場銷售備案后售賣或是附送的停車位、停車位，理應明確并在物業管理服務地區內明顯部位公示公告擬售賣停車位、停車位的房屋產權證明文檔和售賣價錢。擬售賣停車位、停車位總數低于本地區規定選購停車位、停車位小區業主的房子戶數時，理應根據搖簽等公平公正方法明確，每一戶小區業主只有選購一個停車位或是停車位。 施工單位未售賣或是未附送的停車位、停車位，理應優先選擇租賃給本地區內小區業主，房租依照價錢行政部門主管機構核準的規范實行；小區業主規定承租車位、停車位的，施工單位不可只售不租。擬的士位、停車位總數低于本地區規定承租車位、停車位小區業主的房子戶數時，理應根據搖簽等公平公正方法明確給未選購或是未受贈停車位、停車位的小區業主，每一戶小區業主只有租賃一個停車位或是停車位。 在最先達到本物業管理服務地區內小區業主的選購和租賃必須后也有不必要停車位、停車位的，能夠 租賃給本物業管理服務地區外的應用人，但租用限期不可超出六個月。

第六十三條 占有小區業主現有的路面或是別的場所用以停車車輛的停車位、停車位，由業主委員會或是業主委員會受權的業委會決策應用。 物業管理服務地區內劃分停車位、停車車子，不可占有、阻塞、封閉式消防疏散安全通道、安全通道、消防車通道，不可危害別的車子和行人的正常行駛。

第六十四條 在物業管理服務地區內公共性、同用停車位、路面、場所停車車輛的，理應依據業主委員會或是業主委員會受權的業委會決策繳納車輛停車費。 物業管理企業能夠 依據物業管理合同書扣除車輛停車費。車輛停車費的實際規范，由價錢行政部門主管機構會與物業管理服務行政部門主管機構制訂并發布。 物業管理企業理應將車輛停車費獨立列賬，獨立核算。業委會理應對車輛停車費的收入支出狀況開展監管，并向業主委員會匯報。 小區業主對車輛停車有存放規定的，理應與物業管理服務企業再行簽署存放服務協議。

第六十五條 業主委員會創立前，必須占有小區業主現有的路面或是別的場所停車車輛的，理應在前期物業服務協議中承諾。物業管理企業理應將車輛停車費獨立列賬，個人所得盈利的百分之七十列入住房重點維修資金，一部分能夠 用以補助物業管理附加費。 業主委員會創立后，必須占有小區業主現有的路面或是別的場所用以停車車輛，及其運用小區業主現有一部分、同用設備從業廣告宣傳等營業性主題活動的，物業管理企業理應報請業主委員會或是業主委員會受權的業委會決策后，依法處理相關辦理手續并公示公告。運用小區業主現有一部分、同用設備從業廣告宣傳等營業性主題活動的，還理應孑有利益關系的小區業主愿意。盈利依照業主委員會或是業主委員會受權的業委會決策、物業管理合同書承諾應用；沒有決策或是承諾的，依照前述要求應用。

第六十六條 物業管理服務地區內依規配套的人民防空工程項目，理應依照設計方案文檔在現場標明。 物業管理服務地區內依規配套的人民防空工程項目平常作為停車場的，理應向全體人員小區業主對外開放，租賃的租用限期不可超出三年，不可將停車場售賣、附送。 人民防空工程項目平常作為停車場扣除的車輛停車費、房租，理應按照相關要求，用以該人民防空工程項目設備的維護保養管理方法和停車場管理的必需開支，有剩下花費的依照本規章第六十五條第一款要求應用。管理條例和實際收費標準由省價錢行政部門主管機構會與物業管理服務、人民防空等行政部門主管機構制訂并發布。

第六十七條 物業管理服務地區內嚴禁以下個人行為： （一）私改物業管理的整體規劃主要用途； （二）毀壞或是私自變化房子載重構造、主體工程； （三）違反規定構建房屋建筑、建筑物； （四）毀壞或是私自占有、改造物業管理同用一部分，毀壞或是私自占有、移裝同用設施； （五）儲放易燃性、易燃易爆、有毒、放射性元素或是超沙袋綁腿等違背安全性要求的物件； （六）生產制造超出要求規范的噪聲、震動或是危害隔壁鄰居光照、自然通風； （七）隨意廢置廢棄物、排出廢水、投擲臟物和室外焚燒處理； （八）侵吞綠化、損壞園林綠化和園林綠化設備； （九）私自設攤、占道經營，混亂停車車子； （十）毀壞或是私改房子外型； （十一） 私自在房屋建筑、建筑物上懸架、貼到、涂改、描繪； （十二）法律法規、政策法規和管理方法通信規約嚴禁的別的個人行為。 有前述所列個人行為之一的，物業管理企業、業委會理應立即勸說、勸阻；勸說、勸阻失效的，理應立即匯報相關主管機構，相關主管機構理應立即依法辦理；小區業主、物業管理應用人對損害自身合法權利的個人行為，能夠 依規向人民檢察院提到起訴；業委會對損害小區業主整體利益的個人行為，能夠 依規向人民檢察院提到起訴。

第六十八條 城管執法、公安機關、工商局、環境保護、環境衛生、整體規劃等行政管理學單位，理應提升物業管理服務地區內社會秩序、社會治安消防安全、清潔衛生、房子應用等層面的監管，創建違紀行為舉報備案規章制度，并在物業管理服務地區內明顯部位發布手機聯系人名字和聯系電話，依法辦理物業管理服務地區內的違紀行為。

第六十九條 住房物業管理必須應用現有一部分加設電梯轎廂等開展二次開發、更新改造的，理應經本幢或本模塊房子特有一部分占房屋建筑占地面積三分之二之上且占總人數三分之二之上的小區業主愿意，合乎整體規劃、土地資源、基本建設、生態環境保護、消防管理等法律法規、政策法規和標準規范，而且依法處理有關準許辦理手續。

第七十條 小區業主或是物業管理應用人對住房建筑裝修的，理應事前告之物業管理企業。物業管理企業理應將住房建筑裝修的嚴禁個人行為和常見問題告之小區業主或是物業管理應用人。 小區業主或是物業管理應用人到住房建筑裝修工程開工前，理應持相關材料向物業管理企業申請辦理登記，簽署住房建筑裝修服務合同。變化工程建筑行為主體或是載重構造的，必須遞交原設計方案企業或是具備相對應企業資質等級的設計方案企業明確提出的方案設計和大城市房子安全性鑒定中心出示的核準建議，并依照要求申請辦理準許辦理手續。 小區業主或是物業管理應用人拒不申請辦理備案、準許辦理手續的，物業管理企業能夠 依照臨時性管理方法通信規約或是管理方法通信規約，嚴禁建筑裝修施工隊伍進到物業管理服務地區。 物業管理企業對住房建筑裝修主題活動開展巡視時，小區業主或是物業管理應用人、建筑裝修施工隊伍不可回絕和阻攔。

第七十一條 在國家規定的保修期內，物業管理由施工單位承擔質保。質保期期滿后，物業管理全體人員現有一部分的檢修義務由全體人員小區業主擔負，物業管理一部分現有一部分的檢修義務由一部分現有的小區業主擔負，物業管理特有一部分的檢修義務由該小區業主擔負。

第七十二條 施工單位理應依照國家規定的保修期和質保范疇，擔負物業管理的質保義務。施工單位授權委托物業管理企業質保的，理應與物業管理企業再行簽署委托合同。

第七十三條 物業管理存有安全風險、比較嚴重危害市容市貌或是防礙別人一切正常應用的，小區業主、物業管理應用人或是物業管理企業理應立即檢修、保養或是采用預防措施。 物業管理同用一部分、同用設備設備維護、升級和更新改造時，有關小區業主、物業管理應用人理應給予相互配合。因有關小區業主、物業管理應用人阻礙檢修、升級和更新改造，導致別的小區業主、物業管理應用人經濟損失的，責任者理應給予賠付。

第七十四條 住房物業管理和居民小區內的普通住宅物業管理的小區業主，理應在申請辦理房子搬入辦理手續或是房屋產權備案時，將第一期住房重點維修資金存進住房重點維修資金專用存款賬戶。在國家規定的質保期期滿后未售賣的物業管理，由施工單位優先交存住房重點維修資金。 住房重點維修資金歸屬于小區業主全部，重點用以國家規定的質保期期滿后物業管理同用一部分、同用設施的檢修、升級和更新改造，不可轉借。

第七十五條 住房物業管理交付后，電梯轎廂、消防安全等設施的日常維護費由小區業主擔負；其升級和更新改造依照有關法律法規、政策法規實行，所需資產由小區業主擔負，政府部門能夠 給與補助。 本規章實施后轉讓土地資源的住房物業管理配備電梯轎廂的，施工單位理應在交付前依照建設工程成本費百分之一的占比交存資產，重點用以電梯轎廂、消防安全等設施的升級和更新改造。該資產歸小區業主全部，列入物業管理服務地區住房重點維修資金管理方法。

第七十六條 產生以下嚴重危害房子安全性情況之一，必須馬上對住房物業管理同用一部分、同用設施開展緊急檢修、升級和更新改造，有關的小區業主不可以產生法律規定大部分建議的，物業管理企業、業委會或是有關小區業主能夠 明確提出應急管理計劃方案，經住房重點維修資金托管單位核查后開展應急管理： （一）外墻防水毀壞導致漏水的； （二）電梯故障嚴重危害生命安全的； （三）公共性護（圍）欄損壞比較嚴重，嚴重危害生命安全的； （四）門頭一側建筑立面有掉下來風險的； （五）專用型排水管道設備因塌陷、阻塞、崩裂等導致功能問題，嚴重危害人身安全、資金安全的； （六）嚴重危害房子安全性的別的情況。 緊急檢修花費理應歷經財務審計并向小區業主公示公告后，從有關小區業主的住房重點維修資金單獨立戶賬中依照特有總面積平攤稅前列支；在其中涉及到售出公有住房的，從公有住房住房重點維修資金中稅前列支。

第七十七條 住房重點維修資金余額不足第一期籌資額度百分之三十的，小區業主理應依照我國和省有關要求及其業主委員會的決策，續籌住房重點維修資金。 小區業主申請辦理房地產業遷移備案時，理應向房地產業備案組織 出示已全額交存住房重點維修資金的有關憑據。

第七十八條 業委會能夠 向住房重點維修資金托管單位提交申請，將不少于住房重點維修資金百分之八十的賬款拷貝到為一年之上的存定期，住房重點維修資金托管單位理應自接到申請辦理之日起五個工作中日內給予申請辦理。貸款利息記入有關小區業主的住房重點維修資金單獨立戶賬。 住房重點維修資金托管單位理應將住房重點維修資金資本增值狀況向小區業主公布，小區業主有權利查看自己的住房重點檢修資金結存狀況。 住房重點維修資金托管單位理應依據維修資金的應用方案和真奈美第一款、第二款的要求，執行維修資金資本增值的義務。具體措施由省物業管理服務行政部門主管機構、省財政局行政部門主管機構始行規章實施之日起一年內制訂。

第七十九條 對服務設施不齊備、自然環境較弱的舊居民小區，設區的市、縣（市、區）市人民政府理應采取一定的有效措施開展更新改造治理，并將更新改造治理整體規劃和年度工作計劃向社會發展發布。舊居民小區的范疇，由設區的市、縣（市、區）市人民政府明確。 舊居民小區內的路面、照明燈具、綠化及文化藝術體育文化、安全防護、物業管理用地等配套設施工程建筑及設施的更新改造基本建設資產，由政府部門承擔；小區業主特有一部分的設備設備維修開支，由小區業主擔負。

第八十條 舊居民小區更新改造治理中，孑有利益關系的小區業主愿意，并經法定條件準許能夠 基本建設物業管理用地和一定占比的物業管理營業性用地。物業管理營業性用地的運營盈利做為舊居民小區維護保養期間費用的填補資產，由業主委員會監管應用。

第七章　法律依據

第八十一條 違背本規章第三十七條要求，技術專業運營企業拒不擔負檢修、保養或是升級義務的，由縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構勒令時限糾正，導致小區業主損害的，理應依規擔負承擔責任。

第八十二條 違背本規章第四十條第一款要求，物業管理企業承攬物業管理未開展檢查的，由縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構勒令時限糾正，并計入物業管理企業個人信用檔案資料。

第八十三條 違背本規章第四十一條第二款要求，物業管理企業未將物業管理承接查驗狀況在物業管理服務地區內明顯部位公示的，由縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構勒令時限糾正；貸款逾期不糾正的，處一萬元之上十萬元下列處罰。

第八十四條 違背本規章第四十八條第一款要求，小區業主、物業管理應用人未依照物業管理合同書的承諾繳納物業管理花費的，業委會、物業管理企業能夠 根據上門服務催交、在物業管理服務地區內明顯部位公示公告等方式，催促其時限繳納；貸款逾期不繳納的，物業管理企業能夠 向人民檢察院提起訴訟。

第八十五條 違背本規章第五十一條第一款、第二款要求，物業管理企業未在物業管理服務地區內明顯部位公示公告服務項目內容、服務標準、收費標準新項目、收費標準、物業管理花費和運營設備盈利收入支出狀況、公共性水電氣平攤狀況或是公示公告歪曲事實信息內容的，由縣（市、區）價錢行政部門主管機構勒令時限糾正；貸款逾期不糾正的，處一萬元之上五萬元下列處罰。

第八十六條 違背本規章第五十三條第二款規定，物業管理企業在接納授權委托代辦相關花費時往小區業主扣除服務費等附加花費的，由縣（市、區）價錢行政部門主管機構勒令時限糾正，并退回已扣除的花費。

第八十七條 有以下個人行為之一的，由縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構勒令時限糾正；貸款逾期不糾正的，處五萬元之上二十萬元下列處罰： （一）違背本規章第五十六條第一款要求，被辭退的物業管理企業未依照要求申請辦理轉交辦理手續，或是除物業管理合同書另有承諾外，被辭退的物業管理企業在申請辦理工作交接至退出物業管理服務地區前的期內內不保持一切正常的物業管理服務紀律的； （二）違背本規章第五十七條第二款要求，被辭退的物業管理企業拒不退出物業管理服務地區的。

第八十八條 違背本規章第六十二條第三款、第四款要求，施工單位將未售賣或是未附送的停車位、停車位不優先選擇租賃給本地區內小區業主，或是將不必要停車位、停車位租賃給本物業管理服務地區外應用人的租用限期超出六個月的，由縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構勒令時限糾正，收走非法所得；貸款逾期不糾正的，處五萬元之上十萬元下列處罰。 違背本規章第六十二條第三款要求，施工單位對小區業主規定租賃的停車位、停車位只售不租的，由縣（市、區）物業管理服務行政部門主管機構勒令時限糾正；貸款逾期不糾正的，處十萬元之上五十萬元下列處罰。

第八十九條 違背本規章第六十六條第二款要求，將平常作為停車場的人民防空工程項目不向全體人員小區業主對外開放、租賃停車場的租用限期超出三年或是將停車場售賣、附送的，由縣級以上人民防空行政部門主管機構勒令時限糾正，收走非法所得；貸款逾期不糾正的，處五萬元之上二十萬元下列處罰。

第九十條 違背本規章第六十七條第一款要求，給別人導致危害的，依規擔負法律責任；違背行政管理學要求的，由縣級以上地區市人民政府整體規劃、基本建設、房管所、城管、公安機關、環境保護等相關行政部門主管機構依照分別崗位職責嚴厲查處。

第九十一條 縣級以上地區市人民政府物業管理服務行政部門主管機構、社區服務中心（城鎮市人民政府）及其別的相關主管機構的工作員瀆職犯罪、玩忽職守、營私舞弊，并未構罪的，依規給與行政處分；構罪的，追究其刑事處罰。

第八章　附 則

第九十二條 本規章所稱住房同用一部分，就是指依據法律法規、政策法規和房產買賣合同書，由單幢住房內小區業主或是單幢住房內小區業主及與之構造相接的普通住宅小區業主現有的一部分，一般包含住房的基本、承重梁體、柱、梁、混凝土樓板、房頂及其室外的墻壁、過廳、樓梯口、過道安全通道等。 本規章所稱同用設施，就是指依據法律法規、政策法規和房產買賣合同書，由住房小區業主或是住房小區業主和相關普通住宅小區業主現有的附設設施，一般包含電梯轎廂、無線天線、照明燈具、消防設備、監管智能安防設備、綠化、路面、道路路燈、水渠、池、井、非營利性停車場停車位、服務性健身培訓設備和同用設施應用的房子等。 本規章要求的總面積和總數，依照以下方法測算： （一）特有一部分總面積依照房產登記薄記述的面積換算；并未開展備案的，臨時依照測繪工程組織 的評測面積換算；并未開展評測的，臨時依照房產買賣合同書記述的面積換算；房屋建筑占地面積，依照前面的的統計分析總數測算； （二）小區業主總數依照特有一部分的總數測算，一個特有一部分依照一人測算。但施工單位并未售賣和雖已售賣但并未交貨的一部分，及其同一購房人有著一個之上特有一部分的，依照一人測算；總人數，依照前面的的統計分析總數測算。

第九十三條 本規章自2013年5月1日起實施。

政策措施

一、賣不出去的停車位不可以拒不租賃

新的《江蘇省物業管理條例》確立，小區域內的停車位、停車位，理應最先達到小區業主的泊車必須，對于售賣、附送或是租賃，由當事人彼此承諾。假如擬售賣停車位、停車位總數低于有選購要求的小區業主總戶數時，理應根據搖簽等公平公正方法明確，每一戶只有選購一個。據一位參加規章修定工作中的建設廳有關人員詳細介紹，針對有產權年限的可賣車位，新規章并不嚴禁開發設計企業所有或絕大多數售賣，只需合乎彼此承諾。但現階段存在的不足是，許多小區停車位賣不出去，而房地產商依然拒不租賃，造成了資源的很多閑置不用。因而，新規章作出了全新升級的要求，“施工單位未售賣或是未附送的停車位、停車位，理應優先選擇租賃給本地區內小區業主，房租依照價錢行政部門主管機構核準的規范實行;小區業主規定承租車位、停車位的，施工單位不可只售不租。”擬的士位低于規定租賃的小區業主總戶數時，一樣應采用搖簽等公平公正方法決策，每一戶限租一個。據統計，在規章修定最開始的議案中，并沒有對于此要求的罰則，但為了更好地確保這條最新政策能切實落實，不至變成一紙空文，最后頒布的新規章制訂了懲罰條文，“施工單位對小區業主規定租賃的停車位、停車位只售不租的，由縣(市、區)物業管理服務行政部門主管機構勒令時限糾正;貸款逾期不糾正的，處十萬元之上五十萬元下列處罰。”在達到小區業主選購和租賃要求后也有不必要停車位的，能夠 租賃給小區業主之外的應用人，但租賃期不可超出六個月。

二、人防設備的停車位數最多租三年

因為人防設備的停車場不可售賣，只有租賃，有一些房地產商為資金回籠，便明確規定停車場租賃協議務必二十年一簽，等同于“變向售賣”。上年，常州市一家住宅小區就被曝出，房地產商向小區業主一次性的士位20年所有權，價錢也因而達到13.2萬-十五萬元一個，引起了小區業主的強烈不滿。為避免房地產商“逼”小區業主簽長期性租賃協議，新規章規定，人防設備平常作為停車場的，理應向全體人員小區業主對外開放，租用限期不可超出三年，不可將停車場售賣、附送。租用限期超出三年，且貸款逾期不糾正的，處五萬元之上二十萬元下列處罰。

三、八成之上資產可定期存款

讓公共性維修資金“錢賺錢”也是新規章的一大閃光點。據統計，江蘇省現階段有重點維修資金近300億元，因許多工程建筑尚在質保期以內，小區業主的利用率不上1%，很多的資產以定期方式沉積在金融機構。對于老百姓規定做大做強資產的呼吁，新規章要求，業委會能夠 申請辦理，將不少于住房重點維修資金百分之八十的賬款拷貝到為一年之上的存定期，維修資金托管單位理應自接到申請辦理生效日五個工作日之內給予申請辦理。有專業人士算過一筆賬，定活年利率相距9倍之多，轉定期存款以后，住宅小區維修資金貸款利息盈利可提升幾十萬乃至上100萬，將為將來同用一部分、同用設施的維修、拆換出示了強有力的自有資金。

四、六種情況可緊急獲取

住房重點維修資金歸屬于小區業主全部，但現階段國家規定，使用該筆錢，必須2個“三分之二”(房屋建筑占地面積三分之二之上的小區業主且占總人數三分之二之上的小區業主)探討根據，程序流程繁雜。假如產生緊急狀況該怎么辦?省新規章確立，發生六種嚴重危害房子安全性情況之一能夠 緊急獲取，包含：外墻防水毀壞導致漏水的;電梯故障嚴重危害生命安全的;公共性護(圍)欄損壞比較嚴重，嚴重危害生命安全的;門頭一側建筑立面有掉下來風險的;專用型排水管道設備因塌陷、阻塞、崩裂等導致功能問題，嚴重危害人身安全、資金安全的;及其嚴重危害房子安全性的別的情況。

五、政府指導價每三年評定

針對物業公司收費標準的規范，新規章要求，普通住房的前期物業服務項目收費標準推行政府指導價。業主委員會創立后，是不是再次推行政府指導價由業主委員會決策。這代表著，業主委員會能夠 決策隨行就市，推行市場調節價，例如與物業管理公司商議，提升 服務項目級別，提升服務項目內容，另外小區業主也將相對應付款高一點的花費。而獨棟別墅等非普通住房和普通住宅推行市場調節價，實際收費標準，由被告方在物業管理合同書中承諾。新規章進一步確立，推行政府指導價的，由價錢和物業管理服務行政部門主管機構制訂物業管理級別規范及其相對應的基價與波動力度，每三年內開展一次評定，并依據評定結果適度調節，并給予發布。據統計，在規章修定全過程中，有物業管理服務企業體現，有的地區物業管理費的政府指導價很多年不會改變，不可以立即客觀性地體現物業管理的成本費轉變和銷售市場供需，并且因為長期不調，一旦調節力度很大，小區業主的不滿情緒就非常大。因而新規章作出了三年一評定的要求。

六、不交物業費很有可能被公示公告

小區業主、物業管理應用人未依照物業管理合同書的承諾繳納物業管理費的，業委會、物業管理服務企業能夠 根據上門服務催交、在小區域內明顯部位公示公告等方式，催促其時限繳納;貸款逾期不繳納的，物業管理服務企業能夠 向法院起訴。它是新規章對于托欠、拒繳物業管理費狀況頒布的新要求。據統計，現階段許多住宅小區的物業管理費收交率不高，扣費立即危害物業管理服務企業的服務水平，也損害了誠實守信的繳費小區業主的權益。而將來，不交物業費的小區業主，很有可能會被公示公告，乃至被告上法院。

七、城管、公安機關等也將干預小區管理

有的住宅小區里住戶違反規定開餐廳，有的住戶將車子亂停亂堆，乃至塞住了消防通道門，有的住戶私搭亂建。但因為物業管理公司只有上門服務勸說，沒有執法權，管理方法起來較難。若都去請律師打官司，成本費又太高。讓有執法權的有關政府機構也來干預小區管理，它是新物業管理服務規章的又一積極探索。“城管執法、公安機關、工商局、環境保護、環境衛生、整體規劃等行政管理學單位，理應提升物業管理服務地區內社會秩序、社會治安消防安全、清潔衛生、房子應用等層面的監管，創建違紀行為舉報備案規章制度，并在物業管理服務地區內明顯部位發布手機聯系人名字和聯系電話，依法辦理物業管理服務地區內的違紀行為。”

八、房地產商預繳電梯轎廂升級費

近幾年來，老小區電梯關人事情常常見諸報端，一些上十世紀完工的高層建筑電梯轎廂逐漸進到“維修期”，也讓電梯變成關心的聚焦點。因為環保節能省地的規定，現階段住房新項目花園洋房、高層住宅漸成流行，將來電梯壞了該怎么辦?檢修、拆換的花費由誰來出?專業人士告知金陵晚報新聞記者，公共性維修資金應付一般的檢修沒什么問題，但如果是換電梯轎廂，壓根不足用。新規章明確提出了一個新的籌集資金方式，針對5月1日規章實施后轉讓的土地資源，配備電梯轎廂的新項目，“施工單位理應在交付前依照建設工程成本費百分一的占比交存資產，重點用以電梯轎廂、消防安全等設施的升級和更新改造。”據統計，現階段南京市住房的建安費約在每平米兩三千元，以三千元為例子，建筑面積二十萬平米的中小型小區，房地產商將預繳六百萬元的電梯轎廂、消防安全升級改造費。除此之外，新規章還要求，住房物業管理交付后，電梯轎廂、消防安全等設施的日常維護費由小區業主擔負;其升級和更新改造依照有關法律法規、政策法規實行，所需資產由小區業主擔負，政府部門能夠 給與補助。

有關話題討論

【問】依據要求，江蘇物業管理服務地區內嚴禁什么個人行為？
【答】《江蘇省物業管理條例》要求，在物業管理服務地區內有十二項嚴禁個人行為。
（一）私改物業管理的整體規劃主要用途；
（二）毀壞或是私自變化房子載重構造、主體工程；
（三）違反規定構建房屋建筑、建筑物；
（四）毀壞或是私自占有、改造物業管理同用一部分，毀壞或是私自占有、移裝同用設施；
（五）儲放易燃性、易燃易爆、有毒、放射性元素或是超沙袋綁腿等違背安全性要求的物件；
（六）生產制造超出要求規范的噪聲、震動或是危害隔壁鄰居光照、自然通風；（七）隨意廢置廢棄物、排出廢水、投擲臟物和室外焚燒處理；
（八）侵吞綠化、損壞園林綠化和園林綠化設備；
（九）私自設攤、占道經營，混亂停車車子；
（十）毀壞或是私改房子外型；
（十一） 私自在房屋建筑、建筑物上懸架、貼到、涂改、描繪；
（十二）法律法規、政策法規和管理方法通信規約嚴禁的別的個人行為。

【問】物業管理服務歸屬于哪一種領域？
【答】物業管理服務歸屬于房地產行業。房地產行業是從業房產投資、開發設計、運營、服務項目和管理方法的領域，包含房地產開發運營、房產中介服務項目、物業管理服務和別的房地產業主題活動。在社會經濟產業鏈匪類中，房地產行業歸屬于第三產業，是為生產制造和生活服務類的單位。

【問】物業管理管理的定義是啥？
【答】物業管理服務就是指小區業主對區別全部房屋建筑現有一部分及其工程建筑劃分內現有房屋建筑、場地、設備的一同管理方法或是授權委托物業管理企業、別的管理員對小區業主現有的房屋建筑、設備、機器設備、場地、場所開展管理方法的主題活動；合同法要求，小區業主能夠 自主管理方法物業管理，還可以授權委托物業管理企業或是其他管理人員開展管理方法。