新修訂《湖北省物業服務和管理條例》已經執行,我國全部物業管理收費標準將被列入監管,以合理解決物業管理收費標準難點,為老百姓構建安全性、舒服、文明行為的定居和辦公環境，實際規章以下。

湖北物業管理和管理辦法全篇

【發文字號】：湖北省人大公示第200號
【實行時間】：20161001
【出文行政機關】：湖北省人大以及政協常委會

文件目錄

• 第一章　總　則
• 第二章　物業管理地區的整體規劃與基本建設
• 第三章　小區業主及業主委員會
• 第四章　物業管理企業
• 第五章　物業管理
• 第六章　物業管理的應用與維護保養
• 第七章　法律依據
• 第八章　附　　則
• 規章講解
• 有關難題

第一章　總　則

第一條 為了更好地維護保養小區業主和物業管理企業的合法權利，標準物業管理和監管主題活動，構建安全性、舒服、文明行為、和睦的日常生活和辦公環境，依據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規、行政規章，融合省內具體，制訂本規章。

第二條 本規章適用省內行政區內的物業管理以及監管主題活動。 本規章所稱物業管理，就是指小區業主自主或是根據聘用物業管理企業等方式，對房子以及服務設施機器設備和有關場所開展檢修、保養和管理方法，維護保養物業管理地區內清潔衛生和有關紀律的主題活動。

第三條 縣級以上市人民政府理應將物業管理列入服務業建設規劃、小區整體規劃和社會發展治理體系，創建物業管理綜合性聯動機制和總體目標負責制，健全激勵政策和對策，推動物業管理發展趨勢與文明小區基本建設。

第四條 縣級以上市人民政府房地產行政部門主管機構承擔主管機關內物業管理主題活動的監管工作中，依規執行以下崗位職責：
（一）對物業管理企業資質證書、服務水平開展監管；
（二）對物業管理企業機構進行企業信用評價；
（三）對物業管理企業以及從業者、業委會開展業務流程具體指導、學習培訓和監管；
（四）對物業管理的應用與維護保養開展監管；
（五）對物業管理承接查驗、物業管理企業撤出工作交接主題活動開展具體指導和監管；
（六）對物業管理保修金和住房重點維修資金的交存、應用開展監管；
（七）創建、維護保養物業管理和管理方法電子信息技術平臺；
（八）解決物業管理主題活動中的舉報；
（九）法律法規、政策法規要求的別的崗位職責。縣級以上市人民政府城鄉建設規劃、基本建設、國土規劃、公安機關、民政部門、生態環境保護、城管執法、市場監督管理管理方法、品質質量監督、價錢等行政部門主管機構，依照分別崗位職責一同搞好物業管理監管工作中。

第五條 社區服務中心、城鎮市人民政府理應在平級基層黨組織領導干部和民政具體指導監管下，依規機構和具體指導本管轄區內的小區業主創立業主委員會、大選業委會，監管業主委員會、業委會依規做好本職工作，融洽物業管理與社區治理、社區便民服務的關聯，協商物業管理糾紛案件；居（村）民聯合會幫助社區服務中心、城鎮市人民政府搞好與物業管理相關的工作中。 物業管理和管理方法理應列入農村基層精神文明建設基本建設的考核方案。

第六條 社區服務中心、城鎮市人民政府理應創建物業管理聯席會議規章制度。 聯席會議由社區服務中心、城鎮市人民政府集結，房地產、公安機關、民政部門、城管執法等行政部門主管機構和居（村）民聯合會、業委會、物業管理企業、技術專業運營企業等多方意味著參與，實際處理物業管理和管理方法主題活動中必須融洽的難題。

第七條 物業管理產業協會理應提升領域自我約束管理方法，制訂物業管理標準和級別規范，創建和健全物業管理企業以及從業者的自我約束規章制度，提升物業管理水準。

第二章　物業管理地區的整體規劃與基本建設

第八條 物業管理地區的區劃，理應遵照整體規劃優先選擇、功能齊全、共享資源、便民措施的標準。 城鄉建設規劃行政部門主管機構核查整體規劃方案設計時，理應征詢房地產行政部門主管機構對物業管理區域規劃的建議。

第九條 施工單位理應依據項目建設商業用地施工許可證明確的紅線圖，融合物業管理的同用設施、社會治理等要素區劃物業管理地區。 物業管理服務設施機器設備同用的，理應區劃為一個物業管理地區；經營規模過大區劃為一個物業管理地區不方便管理或是早已切分成好幾個當然商業街，且其服務設施機器設備可以切分、單獨應用的，能夠 區劃為不一樣的物業管理地區。

第十條 施工單位理應在獲得房子預售許可或是現房銷售前，向房地產行政部門主管機構明確提出區劃物業管理地區的備案申請。房地產行政部門主管機構理應征詢城鄉建設規劃行政部門主管機構、社區服務中心、城鎮市人民政府、居（村）民聯合會等企業的建議，自審理備案申請之日起二十日內核準并給予回應。 施工單位理應在核準的物業管理地區內明顯部位公示公告物業管理地區詳盡布局圖，及其歸屬于全體人員小區業主現有一部分、同用設施的配備和建設標準，并在房產買賣合同書中明確。

第十一條 已交付使用但并未區劃物業管理地區或是必須調節物業管理地區的，由房地產行政部門主管機構征詢城鄉建設規劃行政部門主管機構、社區服務中心、城鎮市人民政府、居（村）民聯合會及其有關小區業主建議后，明確物業管理地區。 調節物業管理地區的，理應經特有一部分占房屋建筑占地面積半數以上的小區業主且占總人數半數以上的小區業主愿意。

第十二條 新創建住房的，施工單位理應依照以下規定在物業管理地區內配備物業管理用地：
（一）不少于建筑面積千分之二，且至少不少于一百平米；
（二）理應具有試壓、插電、通訊、光照、自然通風等基本上應用作用和辦公室標準，配備單獨達標的水、電等計量檢定設備。 物業管理用地歸屬于全體人員小區業主現有，一切企業和本人不可切分、出讓、質押，也不可私自變動主要用途。 業委會辦公房從物業管理用房內分配，其總面積不少于二十平米。

第十三條 城鄉建設規劃行政部門主管機構在工程建設整體規劃批準全過程中，理應對物業管理用地的設計方案指標值開展核查。 房地產行政部門主管機構在簽發樓盤銷售批準時，理應對物業管理用地開展審查。

第十四條 集中化基本建設的保障房理應依照不少于建筑面積千分之三的占比提升配備物業管理營業性用地，由物業管理企業運營管理，盈利用以填補物業管理附加費。

第十五條 新創建住房物業管理地區內的供電、供電系統、氣路、供暖等技術專業運營設施，理應符合我國標準規范和技術標準，并與主體結構另外設計方案、另外工程施工、另外交貨。 項目建設工程驗收達標后，施工單位理應將物業管理地區內供電、供電系統、氣路、供暖等技術專業運營設施轉交給技術專業運營企業維護保養管理方法，技術專業運營企業理應接受。

第十六條 住房物業管理地區內已交付使用的技術專業運營設施并未轉交技術專業運營企業維護保養管理方法的，由業主委員會決策是不是轉交。 決策轉交的，房地產行政部門主管機構理應機構相關技術專業運營企業依照我國標準規范和技術標準開展工程驗收。工程驗收達標的，技術專業運營企業理應接受。工程驗收不過關的，由技術專業運營企業明確提出整改意見，經整頓達標后轉交。 技術專業運營設施尚在品質質保期內的，其整頓花費由施工單位擔負。

第十七條 對服務設施機器設備不齊備的年久住宅小區，縣級以上市人民政府理應制訂年久住宅小區物業管理更新改造整體規劃和本年度實施計劃，增加資金分配，健全配套設施基礎設施建設和公共文化服務設備，改進年久住宅小區的綜合性自然環境和物業管理。 社區服務中心、城鎮市人民政府、居（村）民聯合會理應在征詢年久住宅小區小區業主建議后，區劃物業管理地區，并報房地產行政部門主管機構辦理備案。

第三章　小區業主及業主委員會

第十八條 房屋產權人為因素小區業主。并未備案獲得使用權，但根據交易、贈予、承繼、動遷或是征收補償等民事法律行為早已合理合法占據該房子的人，評定為物業管理關聯中的小區業主。 小區業主能夠 依規授權委托物業管理應用人履行小區業主支配權、執行小區業主責任。授權委托理應以書面通知遞交業委會。

第十九條 一個物業管理地區創立一個業主委員會，業主委員會由物業管理地區內全體人員小區業主構成。小區業主總數超出三百人的物業管理地區能夠 創立小區業主代表大會，執行業主委員會會議制度要求的崗位職責，小區業主意味著的造成方法由業主委員會決策。 小區業主總數較少且經全體人員小區業主一致同意，決策不創立業主委員會的，由小區業主一同執行業主委員會、業委會崗位職責。

第二十條 合乎以下標準之一的，社區服務中心、城鎮市人民政府理應機構舉辦物業管理地區內初次業主委員會大會:
（一）交貨的房子特有一部分總面積做到房屋建筑占地面積百分之五十的；
（二）交貨的房子戶數做到總戶數百分之五十的；
（三）自第一位小區業主搬入之日起滿2年且已搬入總戶數占比做到百分之二十的。 初次業主委員會大會的籌劃經費預算依據物業管理地區經營規模、小區業主總數和總建筑面積等要素明確，由施工單位擔負；年久住宅小區初次業主委員會大會的籌劃經費預算由縣市級市人民政府擔負。

第二十一條 合乎初次業主委員會大會舉辦標準的，施工單位理應書面材料房地產行政部門主管機構；小區業主還可以向房地產行政部門主管機構明確提出舉辦初次業主委員會大會的書面材料；房地產行政部門主管機構理應以書面形式告知社區服務中心、城鎮市人民政府。 社區服務中心、城鎮市人民政府理應在接到通告之日起三十日內機構創立業主委員會大會主席團，并自主席團創立之日起六十日內機構舉辦初次業主委員會大會。

第二十二條 業主委員會大會主席團由街道黨工委、服務處或是鄉鎮政府、市人民政府和小區業主、居（村）民聯合會、施工單位的意味著構成，在其中小區業主意味著總數占比不少于二分之一；小區業主意味著的造成方法由社區服務中心、城鎮市人民政府征詢小區業主建議后明確。主席團小組長由街道黨工委、服務處或是城鎮黨委、市人民政府的意味著出任。 業主委員會大會主席團理應搞好下列工作中：
（一）確定小區業主真實身份、小區業主總數及其小區業主全部的特有一部分總面積；
（二）明確初次業主委員會大會舉辦的時間、地址、方式、內容及其決議標準；
（三）擬定業主公約或是管理方法通信規約、業主委員會會議制度、業委會選舉辦法、業委會工作細則；
（四）明確提出第一屆業委會委員會侯選人名冊；
（五）初次業主委員會大會的別的準備工作。 前述內容理應在初次業主委員會大會舉辦十五日前以書面通知告之全體人員小區業主，前述第二項內容還理應在物業管理地區內明顯部位公示。小區業主對前述內容有質疑的，業主委員會大會主席團理應紀錄、解決并回應。

第二十三條 施工單位理應在初次業主委員會大會舉辦前向社區服務中心、城鎮市人民政府申報物業管理地區證實、房子及總建筑面積清冊、小區業主名單、完工建筑平面圖、交付同用設施的證實、物業管理用地配備證實等籌劃初次業主委員會大會需要的文檔材料。社區服務中心、城鎮市人民政府理應將以上材料建冊儲存。

第二十四條 業主委員會會議報告決策以下事宜:
（一）制訂和改動業主公約或是管理方法通信規約、業主委員會會議制度、業委會選舉辦法、業委會工作細則；
（二）大選業委會、拆換業委會委員會或是撤消業委會委員會職位；
（三）聘用、聘任和辭退物業管理企業或是決策自主管理方法物業管理；
（四）決議業委會遞交的物業管理合同書議案；
（五）依規籌資、管理方法、應用住房重點維修資金和物業管理保修金；
（六）改造、復建現有房屋建筑以及附設設備；
（七）更改現有一部分的主要用途；
（八）同用位置、同用設施運營的方法和個人所得盈利的管理方法、分派、應用；
（九）業主委員會、業委會工作中經費預算的籌資、管理方法、應用，及其業委會委員會補貼的來源于、付款規范；
（十）更改或是撤消業委會做出的決策；
（十一）法律法規、政策法規要求理應由小區業主一同決策的別的事宜。 業主委員會的決策，對全體人員小區業主具備約束。

第二十五條 業主委員會決策本規章第二十四條第一款第五項和第六項要求的事宜，理應經特有一部分占房屋建筑占地面積三分之二之上的小區業主且占總人數三分之二之上的小區業主愿意；決策別的事宜的，理應經特有一部分占房屋建筑占地面積半數以上的小區業主且占總人數半數以上的小區業主愿意。總面積和小區業主總數依照以下方法明確：
（一）特有一部分總面積依照總建筑面積測算，房屋建筑占地面積依照特有一部分總面積之和測算；
（二）小區業主總數依照特有一部分的總數測算，一個特有一部分依照一人測算；施工單位并未市場銷售和雖已市場銷售但并未交貨的一部分，及其同一購房人有著一個之上特有一部分的，依照一人測算；總人數依照之上統計分析的總數測算。

第二十六條 業主委員會按時大會由業委會依照業主委員會會議制度的要求機構舉辦。有以下情況之一的，業委會理應機構舉辦業主委員會臨時性大會:
（一）業委會過半數委員會或是百分之二十之上小區業主建議的；
（二）必須提早停止物業管理合同書或是再次聘用物業管理企業的；
（三）業主公約或是管理方法通信規約、業主委員會會議制度要求的別的情況。 業委會不執行機構舉辦業主委員會大會責任的，社區服務中心、城鎮市人民政府理應勒令業委會三十日內機構舉辦；業委會貸款逾期仍不機構舉辦的，由社區服務中心、城鎮市人民政府機構舉辦。

第二十七條 業委會由業主委員會依規大選造成，對其承擔、受其監管。業委會委員會名冊理應在物業管理地區內明顯部位公示。 業委會由五至十一人奇數構成，各屆任職期不超過五年，能夠 連任。業委會負責人、辦公室副主任由業委會在業委會委員會中推舉造成。 業委會委員會只有由小區業主出任并做好本職工作，不可由別人代理商。業委會委員會發生缺口時，理應依照要求立即補充；缺額總數超出委員會總人數百分之五十的，理應再次大選業委會。

第二十八條 業委會理應自大選造成之日起三十日內，將業主委員會決定和業委會委員會名冊向房地產行政部門主管機構和社區服務中心、城鎮市人民政府辦理備案。 業委會持辦理備案證實向公安部門申請辦理刻制公章業主委員會和業委會圖章。業主委員會圖章依據業主委員會決策應用；業委會圖章經過半數委員會簽名愿意即可應用。

第二十九條 業委會理應執行以下崗位職責：
（一）實行業主委員會的決策和決定；
（二）集結業主委員會大會，按時向業主委員會匯報工作中，并在物業管理地區內明顯部位發布書面材料，接納小區業主了解；
（三）依據業主委員會決策，意味著小區業主與業主委員會聘用或是聘任的物業管理企業簽署物業管理合同書；
（四）立即掌握小區業主、物業管理應用人的意見與建議，監管物業管理企業執行物業管理合同書，融洽解決物業管理主題活動中的有關難題，維護保養小區業主合法權利；
（五）催促小區業主、物業管理應用人遵循業主公約或是管理方法通信規約，協商因物業管理應用、維護保養和管理方法造成的糾紛案件；
（六）機構、監管住房重點維修資金和物業管理保修金的籌資、應用；
（七）依據業主委員會決策或是受權，決策同用位置、同用設施的運營模式和個人所得盈利的管理方法、分派、應用，并發布經營所得盈利和開支狀況；
（八）相互配合社區服務中心、城鎮市人民政府、居（村）民聯合會、公安部門等搞好物業管理地區內的社會管理、社會治理和公益宣傳等工作中；
（九）法律法規、政策法規和業主公約或是管理方法通信規約要求的別的崗位職責。 業委會大會理應有半數以上的委員會參加，做出的決策理應經全體人員委員會半數以上愿意。

第三十條 業委會委員會不可有以下個人行為：
（一）回絕或是舍棄執行委員會崗位職責；
（二）侵吞、侵吞小區業主現有資產；
（三）運用職位之便接納免減物業管理附加費、停車收費，及其索要、不法私收施工單位、物業管理企業或是有利益關系小區業主出示的權益、酬勞；
（四）嚴厲打擊、對付、誣蔑、誣陷相關舉報、舉報者；
（五）泄漏小區業主信息內容或是將小區業主信息內容用以與物業管理不相干的主題活動；
（六）別的危害小區業主整體利益或是很有可能危害其公平做好本職工作的個人行為。 業委會委員會違背前述要求的，社區服務中心、城鎮市人民政府核查后，勒令其中止做好本職工作，由業主委員會決策停止其委員會職位。

第三十一條 業委會委員會有以下情況之一的，其委員會職位自主停止:
（一）以書面通知向業主委員會、業委會或是居（村）民聯合會明確提出離職的；
（二）不會再具有小區業主真實身份的；
（三）不會再具有做好本職工作工作能力的；
（四）任職期被追責刑事處罰的；
（五）法律法規、政策法規和業主公約或是管理方法通信規約要求的別的情況。

第三十二條 業委會任職期期滿六十日前，理應機構舉辦業主委員會大會，進行換屆選舉。貸款逾期沒完成的，社區服務中心、城鎮市人民政府理應機構舉辦業主委員會大會進行換屆選舉。

第三十三條 業委會理應自任職期期滿之日起十日內，將其存放的檔案文件、圖章以及他歸屬于全體人員小區業主全部的錢財，轉交新一屆業委會。 業委會委員會職位在任職期內停止的，理應自停止之日起三日內將其存放的前述所列錢財轉交業委會。 拒不轉交的，社區服務中心、城鎮市人民政府理應催促其轉交，公安部門理應依規幫助。

第三十四條 業主委員會、業委會工作中經費預算從同用位置、同用設施經營所得盈利中稅前列支，不夠一部分由全體人員小區業主平攤。工作中經費預算的收入支出狀況，理應每一年在物業管理地區內明顯部位發布一次，接納小區業主監管。

第四章　物業管理企業

第三十五條 從業物業管理的企業理應具備單獨的主體資格,推行資質管理規章制度。 物業管理企業理應具備相對應的技術專業專業技術人員，具有為小區業主出示專業服務的工作能力。

第三十六條 物業管理企業在物業管理主題活動中具有以下支配權：
（一）依據物業管理合同書承諾扣除物業管理花費；
（二）勸說、勸阻危害物業管理或是別的危害小區業主整體利益和信息安全的個人行為；
（三）法律法規、政策法規要求和物業管理合同書承諾的別的支配權。 一切企業和本人不可強制性物業管理企業代辦相關花費或是出示免費服務項目。

第三十七條 物業管理企業在物業管理主題活動中理應執行以下責任：
（一）依照物業管理合同書、相關法律法規物業管理的標準出示物業管理；
（二）在小區業主、物業管理應用人應用物業管理前，將物業管理的同用位置、同用設施的操作方法、維護保養規定、常見問題等相關要求書面形式告之小區業主、物業管理應用人；
（三）貫徹落實智能安防工作人員、設備及安保措施，保證 安防監控系統設備一切正常運行，依照法律法規、政策法規要求和物業管理合同書承諾搞好物業管理地區內的安全防護工作中；
（四）維護保養物業管理地區清潔衛生，正確引導小區業主開展垃圾分類回收解決；
（五）按時對物業管理的同用位置、同用設施開展保養，依照物業管理合同書承諾機構檢修；
（六）搞好物業維修、保養、升級以及花費收入支出的各類紀錄，妥當存放物業管理檔案文件和相關會計帳簿，創建物業管理信息內容平臺，為小區業主出示免費查詢服務項目；
（七）推行二十四小時值勤制，創建和健全物業管理工作中應急方案，妥善處理物業管理中的緊急事件；
（八）征求業委會、小區業主、物業管理應用人的建議，改善和健全物業管理；
（九）法律法規、政策法規要求和物業管理合同書承諾的別的責任。 物業管理企業不可以小區業主托欠物業管理花費、不配合管理方法等原因，降低服務項目內容，減少服務水平，終斷或是以特惠限定等方法變向終斷供電、供電系統、氣路、供暖，以及執行危害小區業主合法權利的別的個人行為。

第三十八條 物業管理企業理應將以下信息內容在物業管理地區內明顯部位公示公告：
（一）物業管理企業的企業資質證書、項目經理的基本情況、聯系電話、物業管理舉報電話；
（二）物業管理合同書承諾的服務項目內容、服務標準、收費標準新項目、收費標準、收費標準方法等；
（三）電梯轎廂、消防安全、監管等技術專業設施的日常維護保養企業的名字、資質證書、聯系電話和應急管理計劃方案等；
（四）小區業主繳納物業管理花費、公共性水電工程平攤花費狀況、住房重點維修資金應用狀況，物業管理同用位置、同用設施經營所得盈利和開支狀況；
（五）物業管理地區內停車場、停車位的市場銷售、租賃、分派及其應用狀況；
（六）房屋修繕、建筑裝修及其應用全過程中的構造變化等安全性事宜；
（七）別的理應公示公告的信息內容。 小區業主對公示公告內容有質疑的，物業管理企業理應回應。

第三十九條 物業管理企業不可在物業管理主題活動中有以下個人行為：
（一）私自容許別人運用同用位置、同用設施開展廣告宣傳、宣傳策劃、運營等主題活動；
（二）私自設定運營攤位；
（三）法律法規、政策法規和業主公約或是管理方法通信規約要求的別的個人行為。 物業管理企業不可泄漏小區業主信息內容，不可對小區業主開展搔擾、嚇唬、威脅恐嚇或是采用暴力傾向。

第四十條 縣級以上市人民政府房地產行政部門主管機構理應創建物業管理企業考評和企業信用評價管理體系，征求小區業主和業委會的點評建議，將點評建議做為物業管理企業資質管理和服務水平考評的內容；按時機構對物業管理企業開展定期檢查考評，并向社會發展發布。 物業管理企業理應向房地產行政部門主管機構按時申報個人信用檔案資料信息內容、統計信息等材料。

第五章　物業管理

第四十一條 住房物業管理的施工單位在小區業主、業主委員會初次聘用物業管理企業前，理應采用招投標方法公布聘用前期物業服務項目企業。投標者低于三個或是住房總面積不超過三萬平方的，經房地產行政部門主管機構準許，能夠 采用協議書方法聘用前期物業服務項目企業。施工單位聘用前期物業服務項目企業理應接納社區服務中心、城鎮市人民政府監管。 小區業主選購住房物業管理后，施工單位拆換前期物業服務項目企業的，理應征求過半數小區業主愿意。 施工單位理應與聘用的物業管理企業簽署前期物業服務協議，并報房地產行政部門主管機構辦理備案。

第四十二條 前期物業服務項目收費標準列入政府部門標價文件目錄管理方法。 前期物業服務項目合同生效之日至物業管理交貨之日的前期物業服務項目花費，由施工單位擔負；物業管理交貨之日后的前期物業服務項目花費，由小區業主擔負。

第四十三條 施工單位理應依照國家規定和房產買賣合同書、前期物業服務協議的承諾，向小區業主和前期物業服務項目企業交貨所有權確立、資料齊全、品質達標、作用完善、配套設施齊備的物業管理。 交貨的物業管理理應具有下列標準：
（一）項目建設工程驗收達標，獲得城鄉建設規劃、消防安全、生態環境保護等行政部門主管機構出示的認同或是準予應用文檔，并經基本建設行政部門主管機構辦理備案；
（二）供電、排水管道、供電系統、氣路、供暖、通訊、公共性照明燈具、有線數字電視等市政工程公共設施機器設備依照設計規劃規定完工，供電、供電系統、氣路等計量檢定設備已依照特有一部分一戶一終端設備清算表、現有一部分單獨計量檢定表配備；
（三）文化教育、郵局、醫療服務、文化藝術體育文化、清潔衛生、社區便民服務等公共文化服務設備已依照設計規劃規定完工；
（四）路面、停車位、綠化和物業管理用地等公共性服務設施依照設計規劃規定完工，并達到應用作用規定；
（五）電梯轎廂、二次供水、髙壓供電系統、消防設備、高壓容器、視頻監控系統等同用設施獲得應用合格證；
（六）同一住房項目建設分期付款基本建設的，已完工的住房附近場所與工程施工施工工地中間設定合乎安全性規定的防護設備；
（七）物業管理應用、維護保養和管理方法的有關技術性資料齊全齊備；
（八）法律法規、政策法規要求的別的標準。 施工單位將未做到交貨標準的新創建物業管理交由購房人的，理應擔負相對應的義務，并擔負前期物業服務項目花費。

第四十四條 施工單位理應在物業管理交貨十五日前，與聘用的前期物業服務項目企業進行物業管理同用位置、同用設施的承接查驗工作中，依照國家規定轉交承接查驗材料。承接查驗后，彼此理應簽署物業管理承接查驗協議書，做為前期物業服務協議的合同補充協議。

第四十五條 前期物業服務項目企業理應自物業管理承接查驗進行之日起三十日內，向房地產行政部門主管機構辦理備案以下材料:
（一）前期物業服務協議；
（二）物業管理承接查驗協議書；
（三）施工單位轉交材料明細；
（四）檢查、工作交接紀錄；
（五）別的與承接查驗相關的材料。

第四十六條 物業管理企業理應將承接查驗相關的文檔、材料和紀錄建冊儲存。 物業管理承接查驗檔案資料歸屬于全體人員小區業主全部，小區業主有權利免費查詢。前期物業服務項目企業理應在業主委員會創立之日起十日內，向業委會轉交物業管理承接查驗檔案資料。

第四十七條 業主委員會創立后，業委會理應與業主委員會決策聘用的物業管理企業簽署物業管理合同書。激勵業主委員會選用招投標方法聘用物業管理企業。 物業管理合同書理應對物業管理內容、服務標準、收費標準新項目、收費標準及調節方法、收費標準方法、彼此權利與義務、物業管理用地、住房重點維修資金的管理方法與應用、同用位置和同用設施的管理方法與應用、合同期限、物業管理企業的撤出、材料的轉交、合同違約責任等內容開展承諾。 物業管理企業理應自物業管理合同簽訂之日起十五日內，將物業管理合同書報房地產行政部門主管機構辦理備案。

第四十八條 小區業主、物業管理應用人理應遵循業主公約或是管理方法通信規約，依照物業管理合同書承諾行使權力。 小區業主、物業管理應用人有權利向有關行政部門主管機構舉報和檢舉，對損害自身合法權利的個人行為，能夠 依規向人民檢察院提到起訴。 小區業主、物業管理應用人未依照合同書承諾繳納物業管理花費的，物業管理企業能夠 依規申請勞動仲裁或是提到起訴。

第四十九條 業委會理應在物業管理合同書滿期九十日前機構舉辦業主委員會大會，決策聘任或是聘用新的物業管理企業。合同書滿期仍未決策的，原物業管理合同書理應再次執行，物業管理企業在物業管理合同書滿期九十日前書面形式告之業委會期滿解除合同的以外。 業主委員會決策聘用新的物業管理企業的，原物業管理企業理應在物業管理終止合同之日與業委會申請辦理徹底部工作交接辦理手續，并執行以下工作交接責任：
（一）轉交本規章第四十五條要求的材料；
（二）轉交物業管理用地；
（三）出示物業管理期內產生的相關物業管理及設備設備維修、檢修、運作、維護保養的相關材料； （四）轉交出示物業管理期內配備的固定不動設施以及材料；
（五）付清應收、代辦和預付款、代付款的相關花費；
（六）出示電梯轎廂、消防安全、監管等技術專業設施的技術性指南、維修保養紀錄等相關資料；
（七）轉交運用同用位置、同用設施運營的相關資料、物業管理花費和公共性水電工程平攤花費繳納紀錄等材料；
（八）法律法規、政策法規要求和物業管理合同書承諾的別的事宜。

第五十條 小區業主能夠 采用小區業主立即管理方法、業委會部門管理、創立別的監督機構管理方法等方式對物業管理執行自主管理方法，并對以下事宜作出決定：
（一）自主管理方法的執行器、管理員；
（二）自主管理方法的內容、規范、花費和限期；
（三）聘用技術專業運營企業的計劃方案；
（四）別的相關自主管理方法的內容。

第六章　物業管理的應用與維護保養

第五十一條 小區業主對物業管理特有一部分具有占據、應用、盈利和處罰的支配權。小區業主履行支配權不可嚴重危害房屋建筑的安全性，不可危害別的小區業主的合法權利。 小區業主對物業管理特有一部分之外的現有一部分，具有現有和一同管理方法的支配權，先訴抗辯權。

第五十二條 小區業主將住房更改為營業性用地的，除遵循法律法規、政策法規和業主公約或是管理方法通信規約外，危害鄰近人合法權利的，理應孑有利益關系的小區業主愿意，并依法處理相關辦理手續，另外告之業委會和物業管理企業。

第五十三條 運用小區業主同用位置、同用設施開展運營的，理應在征求有關小區業主、業委會、物業管理企業的愿意后，依照要求申請辦理相關辦理手續，經營所得盈利歸屬于全體人員小區業主現有。 業委會、物業管理企業理應半年發布一次經營所得盈利和開支狀況，接納小區業主監管。

第五十四條 物業管理地區內依照工程建設施工許可證明確且初始登記使用權人為因素施工單位的停車場、停車位的所屬，由被告方根據市場銷售、附送或是租賃等方法承諾，不可市場銷售給小區業主之外的企業和本人。優先選擇達到小區業主必須后對外開放租賃的，每一次租用限期不可超出一年。 物業管理地區內占有小區業主現有路面或是場所用以停車車子的停車位，歸屬于全體人員小區業主現有，其分派、應用及收費標準管理方法實際事宜由業主委員會決策；施工單位、物業管理企業不可市場銷售或是變向市場銷售。

第五十五條 物業管理地區內劃分停車位、停車車子，不可占有、阻塞、封閉式消防疏散安全通道、安全通道、消防通道門，不可防礙別的車子和行人的正常行駛。

第五十六條 小區業主、物業管理應用人整修、建筑裝修房子的，理應事前告之物業管理企業。物業管理企業理應將房屋修繕、建筑裝修中的嚴禁個人行為和常見問題告之小區業主、物業管理應用人，小區業主、物業管理應用人與房屋修繕、建筑裝修企業或是本人理應遵循。

第五十七條 物業管理地區內嚴禁以下個人行為：
（一）毀壞或是私改房子載重構造、主體工程和窗門部位，超載荷儲放物件；
（二）將沒有防潮作用的屋子或是生活陽臺改成洗手間、餐廳廚房，或是將洗手間改在下一層居民的大客廳、餐廳廚房、臥房、小書房的上邊；
（三）違法建筑房屋建筑、建筑物，毀壞、私改房子容貌或是私改架空層、設備層等同用位置、同用設施整體規劃主要用途；
（四）私自占有、發掘物業管理地區內路面、場所，毀損花草樹木、綠化；
（五）違背檢測標準儲放易燃性、易燃易爆、有毒、放射性物質等危險品，私自壓占、轉移天燃氣管道，毀壞或是私自停止使用公共性消防設備和器械，防礙公共性安全通道、安全通道、消防通道門通暢；
（六）隨便廢置廢棄物、排出廢水、高空墜物或是室外焚燒處理臟物，生產制造超出要求規范的噪音、震動、燈源等；
（七）私自搭建電纜線、電纜線，在房屋建筑、建筑物上懸架、貼到、涂改、描繪，在樓梯道等小區業主同用位置堆積物件；
（八）違規停車車子；
（九）違規房子出租；
（十）違規飼養動物或是栽種綠色植物；
（十一）法律法規、政策法規和業主公約或是管理方法通信規約嚴禁的別的個人行為。 有前述所列個人行為的，物業管理企業理應立即勸說、勸阻，并向業委會和基本建設、公安機關、生態環境保護、城管執法等相關行政部門主管機構匯報，相關行政部門主管機構理應依法辦理。

第五十八條 禁止在物業管理地區內喂養烈性犬和大型狗，實際種類和體高、標準體重由省人民政府公安部門明確，并向社會發展發布。 小區業主、物業管理應用人到物業管理地區內喂養前述要求之外別的犬只理應遵循相關法律法規、政策法規和業主公約或是管理方法通信規約，攜犬只出戶的，理應束犬鏈牽引帶；犬只損害別人的，養犬人理應依規擔負相對應的法律依據。 物業管理企業理應提升物業管理地區內養犬個人行為的監管，立即勸阻違反規定違反規定養犬個人行為。

第五十九條 城鄉建設規劃、基本建設、公安機關、生態環境保護、城管執法、市場監督管理管理方法、價錢等行政部門主管機構，理應提升物業管理地區內社會秩序、社會治安消防安全、清潔衛生、房子應用、物業管理費等層面的監管，創建違紀行為舉報、解決和回應規章制度，并在物業管理地區內明顯部位發布聯系電話，依規妥善處理物業管理地區內的違紀行為。

第六十條 施工單位理應依照我國和省相關要求擔負物業管理的質保義務。 施工單位理應在新創建住房物業管理交貨前，依照物業管理建設工程總工程造價百分之二的占比交存物業管理保修金，做為物業管理質保期內檢修花費的確保。物業管理保修金不可列入房子基本建設成本費。 物業管理保修金推行統一交存、所有權不會改變、專款專用、監管部門的標準，由房地產行政部門主管機構特定的組織 統一管理方法。在物業管理質保期內，施工單位不執行質保義務或是因停業、倒閉等緣故沒法執行質保義務的，檢修花費在物業管理保修金中稅前列支。 物業管理保修金交存限期為五年。質保期內，物業管理保修金不夠的，施工單位理應補充；質保期滿時，物業管理保修金有盈余的，理應退還施工單位。

第六十一條 小區業主特有一部分發生傷害安全性、危害觀瞻、防礙集體利益以及他危害物業管理一切正常應用情況時，小區業主理應立即保養、檢修，鄰近小區業主理應出示便捷。

第六十二條 物業管理質保期滿時，物業管理地區內同用位置、同用設施的檢修和升級改造，由全體人員小區業主一同擔負，法律法規、政策法規另有要求的以外。 同用位置關鍵包含房屋建筑的基本、承重梁體、柱、梁、混凝土樓板、房頂及其室外的墻壁、過廳、樓梯口、過道安全通道等；同用設施關鍵包含電梯轎廂、無線天線、公共性照明燈具、消防設備、智能安防設備、綠化、路面、水渠、池、井、非特有停車位停車位、服務性健身培訓設備和同用設施應用的房子等。 電梯轎廂等歸屬于小區業主現有的特種設備安全，由物業管理企業或是小區業主依據物業管理合同書承諾，依照特種設備安全管理方法法律法規、政策法規的相關要求，授權委托專業服務企業承擔維護保養、維護保養，保證 應用安全性。

第六十三條 住房物業管理、住房物業管理地區內的普通住宅物業管理或是與單幢住房構造相接的普通住宅物業管理的小區業主，理應交存住房重點維修資金。 住房重點維修資金的交存、應用、管理方法，依照我國和省相關要求實行。住房重點維修資金的應用，經業主委員會依規決策，能夠 依據檢修范疇以模塊（棟）為企業開展決議，還可以采用質疑決議，即依據業主公約或是管理方法通信規約的要求，持不一樣建議的小區業主特有一部分占房屋建筑占地面積三分之一下列且占總人數三分之一下列的，視作決議根據。

第六十四條 物業管理質保期滿時，產生以下嚴重危害房子安全性和人身安全資金安全等緊急狀況時，物業管理企業、業委會、居（村）民聯合會理應優先采用應急措施，并向房地產行政部門主管機構明確提出應用住房重點維修資金的申請辦理：
（一）平屋面、墻體漏水的；
（二）電梯故障的；
（三）消防設備常見故障的；
（四）公共性防護欄（圍）損壞比較嚴重的；
（五）門頭建筑立面有掉下來風險的；
（六）同用排水管道設備因塌陷、阻塞、崩裂等導致功能問題的；
（七）嚴重危害房子安全性和人身安全資金安全的別的情況。 房地產行政部門主管機構接到維修申請后，理應及時審批并撥款住房重點維修資金。

第六十五條 住房物業管理地區內供電、供電系統、氣路、供暖、通訊、有線數字電視、寬帶數據傳送等技術專業運營企業，理應承擔單獨立戶終端設備計量檢定設備或是入戶口端口號之外設施的檢修、保養、升級，并擔負有關花費。法律法規、政策法規另有要求的，從其要求。 早已轉交給技術專業運營企業維護保養管理方法的設施，其檢修、保養、升級等花費，不可從物業管理附加費中稅前列支。 技術專業運營企業對技術專業運營設施開展檢修、保養、升級時，小區業主理應相互配合。

第七章　法律依據

第六十六條 違背本規章，法律法規、政策法規有要求的，從其要求；導致別人危害的，依規擔負法律責任；構罪的，追究其刑事處罰。

第六十七條 施工單位有以下個人行為之一的，由縣級以上市人民政府房地產行政部門主管機構按照以下要求懲罰，并入錄企業個人信用檔案資料:
（一）違背本規章第二十三條、第四十一條第三款，未依照要求申報相關資料或是辦理備案的，勒令時限糾正；貸款逾期未糾正的，處一萬元之上三萬元下列處罰；
（二）違背本規章第四十一條第一款，未根據招投標方法或是沒經準許私自選用協議書方法聘用前期物業服務項目企業的，勒令時限糾正，處五萬元之上十萬元下列處罰；
（三）違背本規章第六十條第一款，在物業管理質保期內未依照要求執行質保義務的，勒令時限糾正；貸款逾期未糾正的，依規明確有法律規定資質證書的第三方開展檢修，所需花費由施工單位擔負，并住所需檢修花費一倍之上三倍下列處罰。

第六十八條 技術專業運營企業違背本規章第十五條第二款、第十六條第二款和第六十五條第一款，未依照要求接受技術專業運營設施或是未依照要求對技術專業運營設施開展檢修、保養、升級的，由縣級以上市人民政府有關行政部門主管機構勒令時限糾正；危害房子交付、小區業主一切正常日常生活或是導致人身安全、資產危害的，依規擔負法律責任。

第六十九條 物業管理企業有以下個人行為之一的，由縣級以上市人民政府房地產行政部門主管機構按照以下要求懲罰，并入錄物業管理企業個人信用檔案資料:
（一）違背本規章第三十七條第二款，終斷或是以特惠限定等方法變向終斷供電、供電系統、氣路、供暖及其執行危害小區業主合法權利的別的個人行為的，勒令時限糾正，處一萬元之上五萬元下列處罰；貸款逾期未糾正的，依照原懲罰金額按日持續懲罰；
（二）違背本規章第三十八條第一款，未依照要求在物業管理地區內公示公告相關信息內容的，勒令時限糾正；貸款逾期未糾正的，處一萬元之上三萬元下列處罰；
（三）違背本規章第三十九條第一款要求的，勒令時限糾正，處一萬元之上五萬元下列處罰；有盈利的，用以物業管理地區內同用位置、同用設施的檢修和保養；貸款逾期未糾正的，依照原懲罰金額按日持續懲罰；
（四）違背本規章第四十五條、第四十六條第一款、第四十七條第三款，未依照要求辦理備案或是儲存、轉交物業管理承接查驗材料、檔案資料的，勒令時限糾正；貸款逾期未糾正的，處一萬元之上三萬元下列處罰；
（五）違背本規章第四十九條，私自撤出物業管理地區、終止物業管理的，或是被辭退的物業管理企業未依照要求申請辦理工作交接辦理手續、拒不撤出的，勒令時限糾正，處五萬元之上十萬元下列處罰；貸款逾期未糾正的，依照原懲罰金額按日持續懲罰。

第七十條 物業管理企業違背本規章第三十九條第二款，泄漏小區業主信息內容或是對小區業主開展搔擾、嚇唬、威脅恐嚇、采用暴力傾向的，由公安部門依照《中華人民共和國治安管理處罰法》懲罰，由房地產行政部門主管機構入錄物業管理企業個人信用檔案資料。

第七十一條 施工單位、物業管理企業違背本規章第五十四條，市場銷售或是變向市場銷售停車場、停車位的，由縣級以上市人民政府房地產行政部門主管機構行政強制執行，退回非法所得，處以非法所得一倍之上三倍下列處罰；未依照要求租賃停車場、停車位的，勒令時限糾正，收走非法所得，處以非法所得一倍之上三倍下列處罰。

第七十二條 小區業主、物業管理應用人違背本規章第五十八條第一款，在物業管理地區內喂養烈性犬和大型狗的，由公安部門收走犬只，處以5千元之上一萬元下列處罰。 小區業主、物業管理應用人違背本規章第五十八條第二款，攜犬只出戶未束犬鏈牽引帶的，由公安部門行政強制執行；拒不糾正的，處五百元之上11000元下列處罰；過失致人重傷或是導致嚴重危害的，收走犬只。

第七十三條 黨政機關以及工作員有以下情況之一的，由其主管部門或是監察機關依規對立即承擔的管理人員和別的立即責任人給與行政處分:
（一）未依照要求執行監管崗位職責的；
（二）未依照要求籌劃、機構舉辦業主委員會大會的；
（三）未依照要求在物業管理地區內明顯部位發布聯系電話或是對物業管理主題活動中的舉報，不立即審理、依法辦理的；
（四）發覺違紀行為或是收到檢舉后不立即依法查處的；
（五）截流、侵吞、侵吞或是未準時審批撥款住房重點維修資金的；
（六）違反規定執行行政許可事項或是行政許可的；
（七）別的玩忽職守、營私舞弊、瀆職犯罪的個人行為。

第八章　附　　則

第七十四條 本規章要求的業主公約或是管理方法通信規約、小區業主大大會事標準、業委會工作細則、物業管理合同書示范性文字，由省人民政府住房和城鄉基本建設行政部門主管機構制定。

第七十五條 本規章自2016年10月1日起實施。

規章講解

湖北2020年10月1日起逐漸實施《湖北省物業服務和管理條例》(下稱規章)。規章對于眾多小區業主關注的熱點話題作出回復：如要求停車位、停車位不可市場銷售給小區業主之外的企業和本人；使用住房重點維修資金，能夠 依據檢修范疇，以模塊（棟）為企業開展決議；產生嚴重危害安全性的緊急狀況時，房地產單位理應及時審批并撥款住房重點維修資金；確立禁止在物業管理地區內喂養烈性犬和大型狗，攜犬出戶理應束鏈牽引帶等，有關講解以下：

(一)物業管理不可以隨便調節收費標準
10月起，我國物業管理費將有統一標準。即，住房前期物業（房地產商房子交貨小區業主之日至住戶交流會創立）的收費標準按政府部門要求規范實行。別的物業管理費推行市場調節價，但物業管理公司不可以單方調節收費標準，務必經業主委員會愿意，未創立業主委員會的住宅小區需經大部分小區業主愿意。
為防止小區業主與物業管理的糾紛案件，《條例》要求，前期物業服務項目合同生效之日至房子交貨之時的物業管理費，由房地產商擔負；房子交貨之今后的物業管理費，由小區業主擔負；房子交貨后一年內沒有人搬入的，閑置期內小區業主擔負物業管理附加費的占比，由本地價錢主管機構會與房地產主管機構明確。
小區業主交了物業管理費，錢用到哪了，還要清清楚楚。《條例》要求，物業管理費以總建筑面積為計費企業，按月收費。物業管理公司應在物業管理服務地區內明顯部位常態公示公告服務項目內容、服務標準、收費標準新項目、收費標準，及其舉報電話等信息內容，接納小區業主監管。物業管理公司、業委會半年，務必公示公告一次物業管理費收益與應用開支狀況，并適度財務審計。

(二)不可以斷水、斷電催款物業管理費
督促小區業主立即交納物業管理費，物業管理公司不可以斷水、斷電相威脅。
《條例》要求，小區業主應按合同書承諾交納物業管理費，未按承諾繳納的，業委會、居（村）民聯合會理應催促其時限繳納；貸款逾期仍不繳納的，物業管理公司可依規申請勞動仲裁或是提到起訴，不可以小區業主托欠物業管理費等原因，降低服務項目內容，減少服務水平，終斷或是以特惠限定等方法終斷供電、供電系統、氣路、供暖，及其執行危害小區業主合法權利的別的個人行為。
省統計局表明，一切企業和本人不可強制性物業管理公司代辦水、電、氣、暖等花費或出示免費服務項目。物業管理公司接納授權委托代辦的新項目，不可向小區業主再收服務費。執行自主管理方法的住房物業管理和辦公樓、寫字樓、工業區、商業街區、酒店賓館、院校教學區等普通住宅物業管理，參考本《辦法》有關要求實行。

(三)物業管理用地總面積有限制
最新政策：第十二條及第十三條，新創建住房的，施工單位理應依照以下規定在物業管理地區內配備物業管理用地：不少于建筑面積千分之二，且至少不少于一百平米；理應具有試壓、插電、通訊、光照、自然通風等基本上應用作用和辦公室標準。
城鄉建設規劃行政部門主管機構在工程建設整體規劃批準全過程中，理應對物業管理用地的設計方案指標值開展核查。房地產行政部門主管機構在簽發樓盤銷售批準時，理應對物業管理用地開展審查。
講解：市物業管理服務協會主席焦南理論，我國雖要求施工單位要配套物業管理用地，但沒有實際的總面積要求。而我國新出去的《條例》中要求，物業管理用地總面積至少不少于100平米。
據他詳細介紹，我區許多物業管理公司的辦公房，被分配在別墅地下室，不自然通風，光源差。《條例》不只要求了物業管理用地總面積，還要求了其應具有的辦公室標準。這對眾多物業管理管理者而言，是好事情。

(四)變向討物業管理費會遭罰
最新政策：第三十七條及第六十九條，物業管理企業不可以小區業主托欠物業管理花費、不配合管理方法等原因，降低服務項目內容，減少服務水平，終斷或是以特惠限定等方法變向終斷供電、供電系統、氣路、供暖，及其執行危害小區業主合法權利的別的個人行為。
物業管理企業違背之上條文的，由縣級以上市人民政府房地產行政部門主管機構，勒令時限糾正，處一萬元之上五萬元下列處罰，并入錄物業管理企業個人信用檔案資料；貸款逾期未糾正的，依照原懲罰金額按日持續懲罰。
講解：不交物業費就斷水斷電，這類狀況早兩年在我區較為廣泛。這幾年伴隨著物業管理企業能力素質的提升，再加上相關部門的整治，這類事兒有一定的降低。
我區一法律事務所的張律師表明，私自斷水斷電本便是違反規定違反規定的個人行為，《條例》中給與了確立并作出了有關的懲罰要求，這將更為標準物業管理公司的收費標準個人行為。之后，物業管理公司以不交物業費為由私自斷水斷電的，小區業主能夠 向房地產單位檢舉。

(五)住宅小區的停車位不可以外賣送餐
最新政策：第五十四條，物業管理地區內依照工程建設施工許可證明確且初始登記使用權人為因素施工單位的停車場、停車位的所屬，由被告方根據市場銷售、附送或是租賃等方法承諾，不可市場銷售給小區業主之外的企業和本人。優先選擇達到小區業主必須后對外開放租賃的，每一次租用限期不可超出一年。
占有小區業主現有路面或是場所用以停車車子的停車位，歸屬于全體人員小區業主現有，其分派、應用及收費標準管理方法實際事宜由業主委員會決策；施工單位、物業管理企業不可市場銷售或是變向市場銷售。
講解：焦南學稱，如今我區住宅小區車位比不夠，在私家轎車持續提高的狀況下，住宅小區泊車難點更加闖進。難停車難題，也給住宅小區產生許多分歧和糾紛案件。小區停車位最先要達到小區業主必須，這一點有益于小區業主和物業管理公司。
據統計，《物權法》在要求停車位、停車位時，沒有對依規配套的人防設備停車位、停車位的所有權作明文規定，《人民防空法》都沒有對其使用權開展要求。充分考慮在應用中的繁雜狀況，該《條例》沒有對該類停車位的應用管理方法做出要求。

物業管理服務服務項目具備什么特性
1、物業管理服務服務項目的文化性和綜合型
物業管理服務企業與小區業主中間根據物業管理合同書產生買賣關聯，彼此買賣的擔保物是物業管理服務服務項目。與一對一的買賣關聯不一樣的是，因為物業管理服務關鍵偏向房子及配套設施的設施和有關場所的檢修、保養、管理方法，維護保養有關地區內的清潔衛生和社會秩序，關鍵是物業管理的同用位置和同用設施。而物業管理的同用位置和同用設施不以單一的小區業主所有著，只是由物業管理服務地區內的全體人員小區業主或一部分小區業主一同全部，這就促使物業管理服務服務項目不同于為單一顧客出示的特約服務，而具備為某一特殊社會意識形態出示服務項目商品的文化性。
從物業管理合同書的內容看來，物業管理服務企業與小區業主承諾的物業管理服務事宜具備綜合型，不但包含對物業管理同用位置和同用設施開展檢修、保養，并且包含對物業管理服務地區內園林綠化、清理、交通出行、車子等紀律的維護保養，這就促使物業管理服務服務項目不同于小區業主與技術專業公司中間的重點服務項目業務流程授權委托。
2、物業管理服務服務項目獲益行為主體的豐富性和差異
物業管理服務服務項目的文化性決策了其獲益行為主體的豐富性和差異，它是物業管理合同書差別一般委托協議的一個鮮明特點。最先，物業管理合同書中服務項目內容、服務標準、服務項目限期，彼此被告方的權利和義務、合同違約責任等承諾，務必是全體人員小區業主的滿意。但針對小區業主人群而言，難以完成全部小區業主了解完全一致，總是會有一部分小區業主或某些小區業主持有異議。因而，務必從小區業主共同利益考慮，依照極少數聽從大部分的標準決策物業管理服務服務項目事宜，隨后再以全體人員小區業主的為名，與物業管理服務企業簽署物業管理合同書。次之，每個小區業主對物業管理服務企業執行物業管理合同書的了解也不是一致的，有的小區業主對服務項目十分關心，有的小區業主則不滿意，這就給客觀性點評物業管理品質產生一定艱難。
3、物業管理服務服務項目的及時性和無形性
一般有形化產品的生產制造、商品流通和消費階段彼此之間單獨且比較清楚，而物業管理服務服務項目并不會有商品流通階段，且生產制造和消費處在同一全過程當中，這就促使物業管理服務企業務必隨時隨地達到小區業主客觀性上存有的物業管理要求。物業管理服務服務項目的及時性對物業管理服務企業的服務水平控制力明確提出了很高的規定，一旦相關服務達到不上小區業主的消費市場，就難以合理地給予改正和填補。
物業管理服務服務項目的無形性來源于其服務項目商品的特點，因為服務項目的無形性，促使做為物業管理顧客的小區業主，無法象有形化商品的顧客那般覺得物業管理的真正存有，針對服務項目消費觀念較欠缺的一部分小區業主，無法造成物超所值的覺得。物業管理的無形性還使物業管理的品質點評越來越艱難和繁雜，由于物業管理服務企業的服務項目質量無法用精準規范去考量，大量取決于小區業主的主觀性評定。
4、物業管理服務服務項目的延續性和長久性
與一般合同書標底不一樣，物業管理服務服務項目出示的是一個不斷的無間斷的全過程。物業管理服務企業務必確保物業管理同用位置的長期完好無損和同用設施的全天運作，在物業管理合同有效期內的一切服務項目終斷，都是有很有可能造成小區業主的舉報和毀約的追責。
物業管理服務服務項目的延續性和拆換物業管理服務企業的極大成本費，促使物業管理合同書的限期一般較長，這對維持物業管理品質的平穩和改進客戶關系管理較有益，另外也規定物業管理服務企業務必長期接納顧客的管控和磨練。

【有關難題】

一、物業管理費用中包括室內裝修服務項目服務費嗎？
【答】物業管理費中不包括室內裝修服務費。自然有一些地區是沒有法律法規要收，但有一些地區卻有。提議你參照本地的物業管理服務規章和物業管理費管理條例。
此外，湖北省這里是有有關條款標明能夠 扣除室內裝修服務費，該花費用以物業公司在小區業主室內裝修期內對工程裝修的適用及管控的有關人力之處（例如裝修師傅的管控，運送家裝材料造成住宅小區環境衛生等）。

二、物業管理服務和物業管理有什么不同？
【答】物業管理服務就是指小區業主對區別全部房屋建筑現有一部分及其工程建筑劃分內現有房屋建筑、場地、設備的一同管理方法或是授權委托物業管理企業、別的管理員對小區業主現有的房屋建筑、設備、機器設備、場地、場所開展管理方法的主題活動。
物業管理服務服務項目就是指受物業管理任何人的授權委托，根據物業管理服務委托協議，對物業管理的建筑物以及機器設備，市政工程公共設施、園林綠化、環境衛生、交通出行、社會治安和自然環境容顏等管理方法新項目開展維護保養、整修和治理，并向物業管理任何人和應用人出示綜合型的服務。

三、物業管理包含什么內容？
【答】一般而言，物業管理實際包含信息化管理、房子及同用設施的維護保養管理方法、社會秩序維護保養、清潔服務、綠化管理、建筑裝修管理服務、停車場管理服務項目等內容。
實際以下：
(1)包含居民小區住戶自身的工程建筑房子和居民小區內的全部建筑物的檢修期間費用。
(2)包含居民小區的機器設備，比如健身器械和兒童滑滑梯等娛樂項目。
(3)市政工程公共一部分。比如草坪圍欄，地磚等的建造和維護保養。
(4)園林綠化自然環境。比如草地花草樹木的維修維護保養和設計方案等。
(5)交通出行。比如路樁設計方案，地下停車場和停車場等。
(6)環境衛生。比如平常住宅小區細胞外液的清除等。
(7)社會治安。確保小區域內住戶生活安全。